Entender la diferencia entre un curioso y un comprador real #
Vender un piso en Valencia no es solo poner un anuncio en Internet y abrir la puerta a cualquiera que quiera verlo. Si haces eso, acabarás perdiendo tiempo, energía… y paciencia. Hay personas que solo quieren mirar, y otras que de verdad pueden comprar. La clave está en aprender a distinguirlas antes de enseñar tu vivienda.
Un curioso no es una mala persona. Simplemente:
- Aún no sabe si quiere comprar.
- No tiene claro el presupuesto.
- Puede que ni haya preguntado en el banco por la financiación.
- A veces solo quiere comparar con el piso que ya ha visto en casa de un amigo o su cuñado.
Un comprador real es otra historia. Ese perfil suele:
- Tener un presupuesto definido.
- Saber más o menos cuándo quiere mudarse.
- Tener ya una idea clara de la zona, por ejemplo Ruzafa, Benimaclet, Campanar, Patraix…
- Estar dispuesto a dar pasos concretos si la vivienda le encaja.
Tu objetivo como propietario en Valencia debe ser muy claro:
Reducir visitas inútiles y quedarte con las personas que realmente pueden acabar firmando una compraventa.
No se trata de ser borde ni desconfiado; se trata de poner filtros inteligentes, igual que hace cualquier profesional en una agencia inmobiliaria seria.
Por qué debes filtrar antes de enseñar tu piso #
En Valencia el mercado se mueve rápido, sobre todo en zonas demandadas: Ruzafa, El Carmen, Ensanche, Ciudad de las Artes, Malvarrosa, Benimaclet, Campanar… Pero eso no significa que cualquier interesado esté listo para comprar.
Si no filtras:
- Tendrás que preparar la casa una y otra vez (ordenar, ventilar, organizar horarios).
- Te gastarás tiempo en gente que “solo pasaba por aquí”.
- Te puedes hacer ilusiones con alguien que nunca va a conseguir financiación.
- Acabarás agotado y, a veces, aceptando una oferta peor por pura cansancio mental.
Cuando filtras bien:
- Cada visita que tienes es potencialmente seria.
- Puedes dedicar más tiempo de calidad a cada comprador.
- Es más fácil defender tu precio porque sabes que quien viene entiende el mercado.
- Todo el proceso de venta se vuelve más ágil y menos estresante.
Vender un piso en Valencia es como vender un buen coche: no le dejas hacer una prueba a todo el barrio “por si acaso”.
Primero preguntas, seleccionas, y luego enseñas.
El primer filtro: el anuncio bien hecho #
Tu anuncio es tu primer guardián de la puerta. Un anuncio mal hecho atrae a curiosos. Un anuncio bien trabajado atrae a quien de verdad está buscando algo como lo tuyo.
Ser muy claro en el precio #
En Valencia es muy típico ver anuncios con expresiones como “precio negociable” o “se escuchan ofertas”. Eso es una invitación abierta a:
- Regateadores profesionales.
- Gente muy por debajo de tu rango.
- Curiosos que van visitando todo por si les cae un “chollo”.
Mejor:
- Publicar un precio ajustado de mercado.
- Explicar, si quieres, si el precio es firme o con un margen razonable de negociación.
Cuando el precio es claro, se autofiltran muchos curiosos que solo buscan ver si arrancan un 20–30% de descuento.
Detallar el estado real de la vivienda #
Si tu piso es a reformar, dilo. Si está reformado de hace 5 años, dilo. Si tiene algunos detalles a mejorar, dilo también.
La gente que se asusta con la palabra “reforma” ya no te escribirá. Y eso es perfecto:
No quieres enseñar un piso a reformar a alguien que quiere entrar con la maleta mañana, sin hacer nada.
Cuanto más honesto y concreto seas en el anuncio, más filtras sin esfuerzo.
Describir el tipo de comprador ideal #
Aunque suene raro, funciona muy bien. Puedes poner frases tipo:
- “Ideal para parejas jóvenes que buscan vivir cerca del centro.”
- “Perfecto para familias que quieren estar cerca de colegios y parques.”
- “Interesante para inversores que buscan buena rentabilidad en alquiler en Valencia.”
Al hacerlo, estás enviando un mensaje a quien no encaja:
“Probablemente este piso no es para ti.”
Y el que sí encaja, se sentirá más identificado y más decidido.
El filtro de la primera llamada o mensaje #
Después del anuncio, viene el segundo gran filtro: el primer contacto.
Aquí es donde la mayoría de propietarios lo hace mal.
Contestan a todo con:
“Sí, claro, ¿cuándo quieres venir a verlo?”
Y así, abres de par en par la puerta a todos los curiosos de Valencia y alrededores.
Cómo responder a los primeros mensajes #
Si te escriben por WhatsApp, Idealista, Fotocasa o similar, evita dar cita directa al momento. En lugar de eso, puedes responder algo como:
“Gracias por tu interés en el piso. Antes de cuadrar visita, cuéntame un poco qué estás buscando y si ya has mirado tema de financiación, así veo si encaja bien contigo.”
Con este texto tan sencillo estás lanzando un doble filtro:
- Solo sigue adelante el que de verdad está interesado.
- Te da información clave antes de abrir la puerta.
La reacción del interesado ya te dice muchísimo.
Un comprador real suele responder algo como:
“Busco piso de 2–3 habitaciones por la zona, tengo presupuesto de hasta X y ya he hablado con mi banco.”
Un curioso típico:
“Solo quiero ver el piso, luego ya veré.”
Tú decides con quién quieres invertir tu tiempo.
Preguntas clave para detectar compradores serios #
Hay tres cosas fundamentales que debes averiguar antes de quedar para enseñar el piso:
- Presupuesto aproximado.
- Situación de financiación.
- Plazo para comprar.
No hace falta ser agresivo; se puede preguntar con toda la naturalidad del mundo.
Preguntar por el presupuesto sin incomodar #
Puedes decir algo como:
“Para no hacerte perder el tiempo, ¿en qué rango de precio te estás moviendo para la compra?”
Si la respuesta está muy por debajo de tu precio, ya sabes que esa visita no te interesa.
Si te dice algo tipo “no tengo un presupuesto claro, voy mirando”, hay muchas opciones de que sea más curioso que comprador.
La gran pregunta: ¿tienes financiación? #
Esta es la pregunta que casi nadie hace… y que más tiempo ahorra.
Formas suaves de preguntarlo:
“¿Has hablado ya con tu banco para ver cuánto te pueden financiar?”
“¿Vas a necesitar hipoteca o vienes con fondos propios?”
Un comprador serio suele tenerlo más o menos claro:
- “Sí, el banco me financia hasta X.”
- “Tengo ahorros y el resto lo cubro con hipoteca.”
Un curioso se suele mover más entre vaguedades:
- “Bueno, cuando encuentre algo que me guste, ya iré al banco.”
- “No lo he mirado aún, pero supongo que no habrá problema.”
Aquí es donde tienes que decidir. Si tienes muchas visitas interesadas, prioriza SIEMPRE a quien ya tiene financiación mirado.
Saber qué plazo manejan #
Te interesa saber si buscan comprar ya, o si están en “modo paseo”.
Pregunta algo así:
“¿Cuándo te gustaría mudarte si encuentras el piso adecuado?”
Si te dicen “en cuanto antes” y además tienen financiación, es muy probable que sean compradores reales.
Si te dicen “no tengo prisa, igual dentro de un año”, puede que aún estén probando, mirando zonas, comparando…
No significa que no puedan comprar, pero quizá no son tu prioridad para las primeras visitas.
Señales claras de curioso… y de comprador real #
Hay muchos pequeños detalles que, juntos, te dicen qué tipo de persona tienes delante.
Señales típicas de curioso #
Suelen aparecer una o varias:
- No tiene claro el presupuesto.
- No ha hablado con ningún banco.
- Pregunta si el piso “bajará mucho de precio” sin ni verlo.
- Quiere verlo “por verlo, por si acaso”.
- No tiene ni idea real de la zona, le suena “porque vino una vez a cenar a Ruzafa”.
- Queda y luego cancela a última hora o no se presenta.
Cuando detectas varias de estas señales, lo más sano es no forzar la visita, o posponerla hasta que tenga más claro lo que busca.
Señales de comprador serio #
En cambio, un comprador real suele:
- Saber en qué zonas está buscando (Ej: “Ruzafa o En Corts, máximo a 20 minutos del centro”).
- Tener un presupuesto definido y coherente con los precios de Valencia.
- Haber mirado ya hipoteca o hablarte de sus ahorros.
- Hacerte preguntas concretas: comunidad, IBI, tipo de vecinos, calidades, año de reforma.
- Interesarse por detalles prácticos: colegios, transporte, supermercados, ruido, aparcamiento.
Cuando escuchas este tipo de preguntas, es muy buena señal. Es alguien que se imagina viviendo ahí.
Cómo organizar las visitas para filtrar mejor #
Aunque tengas varios contactos, no es buena idea abrir las puertas de tu piso cada día a personas sueltas. Puedes perder la vida en ello. En Valencia, mucha gente trabaja fuera de la ciudad, tiene horarios raros… y cuadrar agendas puede ser un caos.
Agrupar visitas en franjas concretas #
Una técnica muy útil es hacer algo que los profesionales usamos mucho: visitas agrupadas.
Por ejemplo:
“Estoy organizando visitas el sábado por la mañana, entre las 10:00 y las 13:00. ¿Qué hora te viene mejor dentro de esa franja?”
Con esto:
- Evitas tener que estar toda la semana pendiente.
- Te ahorras desplazamientos o cambios de planes constantes.
- Das una sensación de seriedad y organización, no de tener todo el tiempo del mundo.
A quien de verdad le interesa, se adaptará dentro de lo posible.
A quien solo quería hacer turismo inmobiliario, quizá le de más pereza y se caiga solo del filtro.
Confirmar la visita el día anterior #
Otra micro-acción que ahorra disgusto:
Mandar un mensaje el día antes:
“Te recuerdo la visita de mañana a las 11:30 en el piso de la zona de [barrio]. ¿Te sigue viniendo bien?”
Si no responde, o te cancela sin mucho interés, probablemente no era un comprador fuerte.
Mejor saberlo antes de ponerte a limpiar, ordenar y organizar tu día en función de esa visita.
Preguntas clave durante la visita (sin agobiar) #
Filtrar no termina cuando la persona cruza la puerta.
La forma en que se comporta y lo que te cuenta durante la visita te da muchísima información.
Romper el hielo y entender su situación #
Nada de interrogatorio policial. Piensa en una conversación normal, natural:
“¿Habéis visto ya muchos pisos por Valencia?”
“¿Vivís ya por la zona o venís de otro barrio/pueblo?”
Las respuestas te ayudan a situarles:
- Si han visto muchos pisos pero no han hecho ninguna oferta, puede que sean indecisos.
- Si es de alquiler y lleva tiempo buscando comprar, suele estar más motivado.
- Si viene de fuera de Valencia y está empezando a mirar, puede que aún esté en fase exploratoria.
Detectar el nivel de compromiso #
Sin preguntar directamente: “¿Vas en serio o vienes por matar el rato?”, puedes obtener respuestas muy útiles con cosas como:
“Si este piso os encaja, ¿qué sería lo siguiente para vosotros?”
“¿Tenéis que vender algo antes de comprar o podéis avanzar ya?”
Comparativa rápida:
| Perfil | Respuesta típica | Compromiso |
|---|---|---|
| Comprador serio | “Haríamos una oferta, ya hemos hablado con el banco.” | Alto |
| Comprador medio | “Tendríamos que hablar con el banco, pero la idea es comprar pronto.” | Medio |
| Curioso | “Bueno, tampoco tenemos prisa, vamos viendo.” | Bajo |
Cómo hablar de dinero sin espantar y sin regalar tu casa #
En Valencia todavía hay mucha cultura de “regateo”. Es normal que alguien quiera comentar el precio, pero hay formas y formas.
Tu misión es:
Escuchar, pero no malvender por nervios o cansancio.
Prepararte mentalmente antes de las visitas #
Antes de recibir a nadie, ten claro:
- El precio mínimo por debajo del cual no quieres vender.
- El motivo: lo que se paga en tu zona, estado de la vivienda, comparables recientes.
- Qué argumentos usarás para defender el precio.
Si tú dudas, el comprador lo nota. Y ahí es cuando llegan las ofertas demasiado agresivas.
Detectar al “buscachollos” #
Hay un perfil muy concreto que no es tanto curioso, sino cazador de gangas. Suele decir cosas como:
“Yo no pago lo que pide la gente en Valencia, está todo sobrevalorado.”
“Si lo dejas en X (mucho menos), hablamos.”
Este perfil rara vez se acerca a tu precio real, a no ser que estés desesperado.
No es el comprador que quieres si defiendes lo que vale tu piso.
Mejor responder con tranquilidad:
“Entiendo tu punto, pero el precio está alineado con los últimos pisos vendidos en esta zona y con el estado de la vivienda.”
Y dejar que sea la realidad del mercado la que seleccione, no el regateo extremo.
Aprovechar el conocimiento del mercado de Valencia a tu favor #
Filtrar curiosos también es más fácil cuando tú conoces tu propio mercado. Cuanto más sabes, menos dependencia sientes, y más tranquilo puedes seleccionar con quién tratas.
Conocer tu zona de verdad #
No es lo mismo vender en:
- Ruzafa o El Carmen
- Benimaclet o Campanar
- Malvarrosa o Cabanyal
- Patraix o Tres Forques
- Zona Ciudad de las Artes y las Ciencias
Cada una tiene:
- Un tipo de comprador más frecuente.
- Unos precios distintos por metro cuadrado.
- Una velocidad de venta diferente.
Si sabes, por ejemplo, que en tu zona los pisos bien de precio se venden en pocas semanas, no te asustará decirle que no a curiosos y negociadores extremos.
Sabes que aparecerán compradores sólidos.
El papel de la documentación: otro gran filtro #
Mucha gente se asusta cuando oye hablar de papeles. Pero tenerlos preparados no solo ayuda a la venta; también es una forma excelente de separar a quien va en serio de quien está de paseo.
Documentos útiles que deberías tener listos o al menos avanzados:
- Nota simple actualizada.
- Escrituras.
- Últimos recibos de IBI.
- Recibos de comunidad.
- Certificado de eficiencia energética.
Cuando un interesado te pide ver algo de esto, es una buena señal.
Quien se molesta en revisar papeles suele estar en fase ya seria de decisión.
Y tú también puedes usarlo así:
“Si el piso te encaja, te puedo enviar la nota simple y el IBI por email para que lo revises tranquilo.”
El curioso se perderá.
El comprador se acercará más a la reserva.
Gestionar las emociones: la parte que nadie te cuenta #
Vender tu piso en Valencia no es solo un proceso racional. Hay emociones: recuerdos, expectativas, nervios…
Y eso, si no lo controlas, te puede llevar a cometer errores con los curiosos.
No confundir interés educado con intención real #
Hay personas muy encantadoras, que te sonríen, te dicen que les encanta todo, preguntan mil cosas… y luego desaparecen sin dejar rastro.
No te lo tomes como algo personal.
Gusta tu piso. Pero quizá:
- No les llega el presupuesto.
- Tienen miedo a la hipoteca.
- No están listos para decidir.
Tú quédate con lo objetivo:
- ¿Han mirado financiación?
- ¿Hablan de plazos concretos?
- ¿Piden documentación?
- ¿Comentan seriamente la posibilidad de hacer una oferta?
Si no, por muy simpáticos que sean, es posible que estén aún en modo “curioso avanzado”.
Mantener la calma cuando pasan semanas sin la oferta que esperas #
Es muy fácil bajar filtros cuando te desesperas.
Empiezas a pensar: “Bueno, total, que venga quien quiera, por si suena la flauta”.
Y es justo al revés:
Cuanto más cansado estás, más importante es filtrar.
Porque en ese estado es cuando más riesgo tienes de aceptar:
- Visitas incómodas.
- Negociaciones muy a la baja.
- Comentarios que te irriten.
Recuerda: en Valencia, si el piso está bien de precio y se muestra correctamente, acaba saliendo.
Puede tardar un poco más o menos, pero llega.
Y tú quieres que la persona que se lo quede pueda pagarlo y valorar lo que ofreces.
Resumen práctico: convertir curiosos en energía ahorrada #
Filtrar no es ser borde ni desconfiado; es ser inteligente con tu tiempo y tu paz mental.
En la práctica, lo que necesitas hacer es:
- Usar el anuncio como primer filtro, siendo claro con el precio, el estado y el tipo de comprador ideal.
- Aprovechar el primer contacto para hacer 3 preguntas clave: presupuesto, financiación y plazo.
- Organizar visitas agrupadas y confirmar el día anterior, evitando el caos semanal.
- Observar durante la visita si hablan de pasos concretos o solo de “ya veremos”.
- Tener claro tu precio mínimo y no entrar a juegos de “chollo imposible”.
- Apoyarte en documentación y conocimiento del mercado para dar seguridad y atraer a compradores sólidos.
El objetivo no es tener mil visitas: es tener las visitas correctas.
Y cuando consigues eso, vender tu piso en Valencia deja de ser una maratón agobiante para convertirse en un proceso mucho más llevadero, claro y hasta emocionante: cada persona que entra por la puerta podría ser realmente la que se quede con tu casa.
Si aplicas estos filtros con calma y constancia, verás cómo los curiosos se van cayendo solos…
Y te quedas justo con lo que buscas: compradores reales, decididos y capaces de cerrar la operación.