Por qué la compraventa con menores propietarios es un tema delicado… pero solucionable #
Vender una vivienda en España ya tiene sus pasos, papeleo y pequeñas complicaciones. Pero cuando en la escritura aparecen menores de edad como propietarios o nudos propietarios, el asunto se vuelve bastante más delicado.
Y no, no es que sea imposible. Se puede hacer, se hace todos los días y, bien organizado, puede salir perfectamente. Pero hay que hacerlo con calma, siguiendo los pasos correctos y, sobre todo, protegiendo siempre el interés del menor, que es lo que exige la ley.
En Valencia, y en general en toda España, las operaciones donde intervienen menores están bajo una lupa especial: jueces, notarios, registros y abogados van a querer asegurarse de que esa venta no perjudica al niño o adolescente. Eso implica autorizaciones, documentación extra y una planificación muy clara.
La idea de este artículo es acompañarte, como lo haríamos en la mesa de una cafetería en Ruzafa o en El Carmen, explicándotelo todo en un lenguaje sencillo, sin tecnicismos innecesarios, para que puedas tomar decisiones con seguridad.
Si en la escritura de tu casa aparecen tus hijos, sobrinos o nietos como propietarios o nudos propietarios, esto te interesa. Mucho.
Propiedad, nuda propiedad y usufructo: aclarando conceptos antes de meternos en líos #
Antes de hablar de juzgados, notarios y autorizaciones, es clave entender qué significa realmente que un menor sea:
- Propietario pleno
- Nudo propietario
- Usufructuario
Tranquilo, es más fácil de lo que parece.
Propiedad plena #
Un menor es propietario pleno cuando en la escritura figura como dueño de la vivienda sin reservas especiales: tiene la propiedad y el derecho de disfrute (aunque por ser menor, la gestión la harán sus representantes legales: normalmente, los padres).
En la práctica: si un niño hereda una vivienda directamente, es muy probable que figure como propietario (a veces junto con otros herederos).
Nuda propiedad #
La nuda propiedad es el derecho de ser “dueño” de la vivienda, pero sin disfrutarla mientras otra persona tenga el usufructo.
Típico ejemplo: uno de los cónyuges fallece. El viudo o viuda se queda con el usufructo vitalicio de la vivienda familiar, y los hijos (aunque sean menores) se quedan con la nuda propiedad.
¿Resultado?
El padre o la madre puede vivir en la casa o alquilarla, pero los hijos son los “dueños finales”. Cuando ese usufructo termina (por fallecimiento, por ejemplo), los nudos propietarios pasan a ser propietarios plenos.
Usufructo #
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar un bien que pertenece a otra persona. En una vivienda suele significar:
- Vivir en ella.
- O alquilarla y cobrar la renta.
Si el menor es usufructuario (menos habitual, pero posible), habrá que tener en cuenta también su derecho a disfrutar o recibir rendimientos.
¿Por qué se complica la venta cuando hay menores de por medio? #
La respuesta corta: porque la ley protege a los menores por encima de los intereses de los adultos, aunque esos adultos sean sus propios padres.
La respuesta un poco más larga: vender un inmueble donde un menor es propietario, nudo propietario o usufructuario implica:
- Control judicial en muchos casos.
- Justificar que la venta es beneficiosa o, como mínimo, no perjudicial para el menor.
- Preparar una documentación adicional.
- Añadir tiempo y pasos al proceso de compraventa.
Todo gira en torno a un concepto clave: el interés superior del menor. Es decir, la operación debe ser:
- Necesaria o claramente conveniente.
- Razonable en precio y condiciones.
- Segura para el patrimonio del menor.
En la Comunidad Valenciana, como en el resto de España, esto se aplica con bastante rigor. Y es lógico: el legislador quiere evitar que, por prisas o decisiones equivocadas de los padres, los menores pierdan patrimonio sin una buena razón.
Quién representa al menor en la operación #
Los menores no pueden firmar la venta de una vivienda por sí mismos (salvo casos muy excepcionales de menores emancipados con ciertas condiciones). Por eso intervienen:
Padres con patria potestad #
En la mayoría de los casos, los padres son los representantes legales de los hijos menores. Serán ellos quienes acudan al notario a firmar la compraventa en nombre del menor.
Pero ojo: aunque firmen ellos, no pueden hacer lo que quieran. Ante determinadas operaciones, como la venta de una vivienda que pertenece (total o parcialmente) al menor, la ley exige autorización judicial.
Tutor o curador #
Si el menor no está bajo la patria potestad de sus padres (por ejemplo, huérfano o con padres privados de la patria potestad), intervendrá:
- Un tutor, o
- Un curador representativo, según la situación legal.
También en estos casos se necesita, para vender, la autorización expresa del juez.
Conflicto de intereses #
Muy importante y bastante frecuente: cuando uno de los padres cumple un doble papel, por ejemplo:
- Es usufructuario y los hijos nudos propietarios,
o - El padre o la madre también es copropietario del inmueble,
puede existir un conflicto de intereses entre el menor y el progenitor.
En ese caso, es posible que el juez designe un defensor judicial que represente únicamente el interés del menor en esa operación.
¿Cuándo hace falta autorización judicial para vender? #
En España, la regla general es clara: para vender bienes inmuebles de un menor se necesita autorización judicial, salvo contadas excepciones muy bien justificadas.
Te lo explico con más detalle.
Casos típicos en los que se pide autorización judicial #
La autorización judicial suele ser imprescindible cuando:
- El menor es propietario pleno (aunque sea de una parte de la vivienda).
- El menor es nudo propietario y se pretende vender la nuda propiedad, plena propiedad, o hacer una extinción de condominio que afecte a sus derechos.
El juez va a querer saber:
- Qué inmueble se vende.
- Por qué se vende.
- Por cuánto dinero.
- Qué se va a hacer con ese dinero.
- Cómo se protege el patrimonio del menor tras la operación.
Excepciones muy concretas #
En algunas operaciones de poca entidad económica, o en casos muy específicos donde solo se están realizando actos de administración (y no de disposición o enajenación), podría no ser necesaria la autorización judicial.
Pero cuidado: hablar de venta de vivienda (o de parte de ella) es hablar de un acto de disposición prácticamente siempre. Así que lo sensato es partir de que sí hará falta pasar por el juzgado.
En resumen: si lo que se va a hacer es vender, donar, hipotecar o gravar con cierta carga real un inmueble en el que el menor tiene derechos, hay que contar con el juez.
El papel del notario y del Registro de la Propiedad #
Notario y Registro son dos filtros clave para que la operación sea segura y legal.
El notario: el “árbitro” de la operación #
El notario va a:
- Verificar quiénes son los propietarios, nudos propietarios y usufructuarios.
- Comprobar si hay menores implicados.
- Solicitar la autorización judicial cuando sea necesaria.
- Asegurarse de que los padres, tutor o defensor judicial actúan dentro de las facultades que la ley y el juez les conceden.
Si pretendes firmar sin un auto judicial en un caso en el que es exigible, el notario, sencillamente, no autorizará la escritura. No por mala voluntad, sino porque la ley se lo impide.
El Registro de la Propiedad: el “guardían” de la seguridad jurídica #
Aunque el notario firme, si la operación está mal planteada, el Registro de la Propiedad puede:
- Denegar la inscripción.
- Suspenderla hasta que se aclare la situación.
Y sin inscripción, la venta queda jurídicamente en el aire, con todos los problemas que eso puede acarrear para compradores, vendedores y, especialmente, para el menor.
Por eso, en operaciones con menores, es muy recomendable que la agencia inmobiliaria y el notario se coordinen antes de sacar el inmueble al mercado, solicitando notas simples, revisando cargas, usufructos, porcentajes y cualquier situación especial.
El recorrido completo: de la decisión de vender al dinero en la cuenta #
Veamos de forma ordenada cuáles son los pasos habituales en la compraventa de una vivienda con menores como propietarios o nudos propietarios.
1. Revisión de la situación registral y familiar #
Antes de hacer anuncios, fotos, portales y visitas, hay que pedir al Registro de la Propiedad:
- Una nota simple actualizada.
En ella aparecerán:
- Los titulares (mayores y menores).
- Si existe nuda propiedad y usufructo, y a favor de quién.
- Cargas: hipotecas, embargos, limitaciones…
A la vez, conviene analizar:
- Si los padres están casados, separados o divorciados.
- Si hay sentencias de custodia que influyan en la patria potestad.
- Si hay algún progenitor fallecido.
Toda esa información es esencial para prever si hará falta defensor judicial, qué firmará cada uno, y cómo se articulará la autorización judicial.
2. Asesoramiento previo: qué se quiere hacer y por qué #
Llegados a este punto, se plantea:
- ¿Se va a vender la plena propiedad?
- ¿Solo la nuda propiedad?
- ¿Se va a extinguir el condominio entre hermanos o entre uno de los padres y los hijos?
- ¿Se va a reinvertir en otra vivienda, en un fondo, en un depósito a nombre del menor?
Es necesario construir una historia coherente y honesta que responda a dos preguntas que el juez se hará:
- ¿Por qué es razonable vender esta vivienda?
- ¿Qué beneficio o protección obtiene el menor con esta operación?
Ejemplos habituales:
- Se vende para comprar otra vivienda más adecuada a las necesidades actuales de la familia (más pequeña, más cerca del colegio, sin hipoteca, etc.).
- Se vende para cancelar deudas peligrosas que podrían terminar afectando al patrimonio del menor.
- Se vende para repartir una herencia de forma adecuada, y el menor pasará a tener un patrimonio más diversificado o más fácil de gestionar.
3. Solicitud de autorización judicial #
Con esa idea clara, se prepara la demanda de autorización judicial. Lo habitual es que intervenga un abogado y, en su caso, un procurador.
El escrito suele incluir:
- Datos del menor y de sus representantes.
- Detalle del inmueble.
- Explicación de la operación proyectada.
- Justificación del interés del menor.
- Aportación de documentación: escrituras, certificados, borradores de contrato, etc.
En muchos juzgados, especialmente si hay conformidad entre los progenitores y la operación parece razonable, el trámite es relativamente ágil. Pero no es inmediato: hay que contar con varias semanas o meses, según carga de trabajo del órgano judicial.
4. Auto judicial: la “llave” de la venta #
El juez, tras analizar la documentación y, si lo considera necesario, escuchar al Ministerio Fiscal, dictará un auto donde:
- Autoriza (o deniega) la venta.
- Establece condiciones, si las hay.
Por ejemplo, puede exigir que:
- El precio no sea inferior a una determinada cantidad.
- El dinero se ingrese en una cuenta a nombre del menor con ciertas limitaciones.
- Se reinvierta en otro inmueble a su favor.
Este auto es el documento que el notario va a querer ver para autorizar la escritura, y que el Registro de la Propiedad va a revisar para inscribir la transmisión.
5. Búsqueda de comprador, negociación y contrato #
Con el auto en mano (o al menos sabiendo con bastante seguridad que será concedido), llega la parte más familiar:
- Visitas.
- Negociaciones.
- Reserva o arras.
- Preparación de la escritura.
En el contrato de arras o de señal, conviene introducir una cláusula específica reconociendo que la operación queda supeditada a la autorización judicial, si aún no se tiene. Eso protege a todas las partes y evita problemas si el juez tarda o, en un caso extremo, deniega.
6. Firma ante notario #
En la escritura intervendrán:
- Los padres, tutor o defensor judicial, en nombre del menor.
- El usufructuario, si lo hay.
- Los demás copropietarios.
Se aportará:
- DNI de todos.
- Libro de familia o documentos de filiación.
- Auto judicial de autorización.
- Escritura de propiedad.
- Certificados que el notario solicite: IBI, catastro, etc.
El notario comprobará que lo que se firma respeta exactamente lo autorizado por el juez. Ni más, ni menos.
7. Cobro del precio y destino del dinero #
Aquí viene un punto muy sensible: qué pasa con el dinero de la venta que corresponde al menor.
El juez puede determinar:
- Que se ingrese en una cuenta a nombre del menor, con firma mancomunada de los padres.
- Que no se pueda disponer de ese dinero salvo con nueva autorización judicial.
- Que se destine a la compra de otro inmueble a favor del menor o a su participación.
Es esencial cumplir estrictamente con estas condiciones. No hacerlo puede acarrear problemas legales serios, y el banco, el notario y el propio Registro pueden estar atentos a ello.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad #
Finalmente, se presenta la escritura en el Registro para inscribir la transmisión. El registrador:
- Revisará minuciosamente la intervención de los representantes.
- Comprobará que existe el auto judicial y que coincide con el contenido de la escritura.
- Verificará que se han subsanado, si las había, todas las cargas y notas.
Solo entonces la venta queda jurídicamente consolidada.
Casos muy frecuentes: herencias, divorcios y usufructos #
En la práctica diaria, en Valencia vemos una serie de casos que se repiten una y otra vez. Te resumo los más típicos.
Menores que heredan una vivienda #
Escenario muy común: fallece un progenitor y los hijos menores heredan todo o parte de una vivienda.
La familia necesita vender porque:
- La vivienda está vacía.
- Genera gastos de comunidad, IBI, mantenimiento.
- Hay varios herederos y es complicado gestionarla.
Si los hijos son propietarios (o nudos propietarios), será necesaria la autorización judicial para vender la vivienda.
En muchos casos, el argumento de que la venta evita gastos inútiles y que el dinero se invertirá o ahorrará en beneficio del menor suele ser considerado razonable por los jueces, siempre que el precio sea justo.
Divorcios y reparto de vivienda #
Otro clásico: los padres se separan o divorcian, la vivienda familiar pertenece al matrimonio o a uno de ellos, pero se ha adjudicado el uso a los hijos y al progenitor custodio. Con el tiempo, se plantea vender.
Aquí pueden darse varias combinaciones legales, pero si los menores tienen algún tipo de derecho sobre la vivienda (propiedad, nuda propiedad, etc.), se mezclan:
- Intereses de los padres.
- Interés patrimonial de los hijos.
- Posibles órdenes del juzgado de familia.
La clave es coordinar:
- Abogado de familia.
- Posible proceso de modificación de medidas.
- Autorización judicial para la venta.
Nuda propiedad de los hijos y usufructo del padre o madre #
Probablemente el caso más típico: por herencia, los hijos son nudos propietarios y el progenitor superviviente tiene el usufructo vitalicio.
Cuando se quiere vender, hay varias posibilidades:
- Vender la nuda propiedad y mantener el usufructo.
- Vender la plena propiedad “reuniendo” nuda propiedad y usufructo en el comprador.
- Vender y repartir el precio entre nudos propietarios y usufructuario según el valor de cada derecho.
Cuando los nudos propietarios son menores, vuelve a entrar en juego el juez. Y si el usufructuario es uno de los padres, puede aparecer el conflicto de intereses y la necesidad de defensor judicial.
Cómo evitar errores que pueden tumbar la operación #
En las compraventas con menores como propietarios o nudos propietarios, hay una serie de errores que vemos con demasiada frecuencia… y que salen caros.
Empezar a vender sin haber revisado la situación legal #
Publicar la vivienda, recibir reservas, firmar arras… para luego descubrir que:
- Falta un auto judicial.
- Hay un conflicto de intereses no resuelto.
- La titularidad real no coincide con lo que se creía.
Solución: siempre, siempre, nota simple al principio y análisis de la situación con un profesional.
Firmar arras sin condicionarlas a la autorización judicial #
Si no tienes aún la autorización, es vital que en las arras conste claramente que:
- La operación queda supeditada a esa autorización.
- Se establece un plazo razonable para obtenerla.
- Se prevé qué ocurre si el juez la deniega o se retrasa.
Esto evita que el vendedor tenga que devolver el doble de la señal por un motivo que escapa a su control.
No respetar las condiciones del auto judicial #
Si el juez dice, por ejemplo:
- Que el precio mínimo son X euros.
- Que el dinero del menor ha de ir a una cuenta sin disponibilidad.
No se puede improvisar. Si se intenta “hacer un apaño”, el notario puede negarse a autorizar la escritura, o el registrador puede suspender la inscripción.
Diferencias prácticas entre vender con menores propietarios y con menores nudos propietarios #
A menudo se confunden estas dos situaciones, pero tienen matices importantes.
| Situación del menor | ¿Qué se vende? | Intervención del juez | Problemas típicos |
|---|---|---|---|
| Propietario pleno | Su parte de la propiedad | Casi siempre | Reparto del precio, protección de su capital |
| Nudo propietario | Nuda propiedad o plena propiedad | Casi siempre | Valoración del usufructo, conflicto con usufructuario |
| Usufructuario | Usufructo o renuncia | Muy frecuente | Asegurar compensación adecuada |
En todos los casos, la idea rectora es la misma: el juez quiere garantizar que el menor no pierde patrimonio sin recibir algo a cambio que sea razonable y medible.
Cómo trabajamos estas operaciones desde una agencia inmobiliaria en Valencia #
Para que te hagas una idea de cómo se puede organizar esto de forma profesional y sin sobresaltos, el enfoque que recomendamos suele incluir:
Análisis previo muy detallado #
Antes de sacar el inmueble al mercado, dedicamos tiempo a:
- Leer la escritura despacio.
- Ver qué porcentaje tiene cada uno.
- Identificar usufructos, derechos de uso, etc.
- Comprobar la situación familiar (fallecimientos, divorcios, tutelas).
Eso nos permite anticipar el tipo de autorización judicial necesaria, los plazos y la estrategia.
Coordinación con abogado y notario #
No se trata de “vender la casa y ya”, sino de construir un proyecto sólido que el juez entienda y acepte:
- Proponer una narrativa clara del porqué de la venta.
- Acordar cómo se va a proteger el dinero del menor.
- Ajustar la operación a lo que el juez probablemente exigirá.
Cuando todos reman en la misma dirección, las probabilidades de éxito se disparan.
Comunicación transparente con el comprador #
Es fundamental que el comprador:
- Sepa que hay menores implicados.
- Entienda que habrá un paso judicial (si aún no se ha completado).
- Acepte un calendario razonable, sin falsas promesas.
La transparencia genera confianza y evita tensiones.
Reflexión final: vender con menores es más lento, pero no imposible #
Vender una vivienda en la que hay menores como propietarios o nudos propietarios no es un camino recto y rápido, lo sabemos. Implica:
- Más pasos.
- Más papeleo.
- Más intervención judicial.
Pero también implica algo muy valioso: que la ley protege a quienes todavía no pueden protegerse solos.
Si entiendes los pasos, te rodeas de buenos profesionales y te tomas el tiempo necesario para hacerlo bien, la operación:
- Se puede cerrar.
- Puede ser satisfactoria para todas las partes.
- Puede incluso mejorar la situación económica y habitacional del propio menor.
El truco está en no improvisar. En no dejar nada a la suerte. En tener muy claro desde el principio que no es una compraventa “normal” y que necesitas un plan hecho a medida para tu familia, tu vivienda y tu caso concreto.
Cuando eso se hace bien, la experiencia, incluso con todas sus complicaciones, puede convertirse en algo liberador: cerrar una etapa, ordenar una herencia, resolver una situación incómoda… siempre cuidando lo más importante: el futuro de los hijos.