Descubre las diferencias vitales entre el alquiler de temporada y otras modalidades que debes conocer al alquilar

Qué es realmente el alquiler de temporada (y qué no es) #

Vamos al grano: alquiler de temporada no es alquiler turístico y tampoco es el clásico alquiler de vivienda de larga duración. Es una tercera vía legal que, bien utilizada, puede ser muy interesante para ti como propietario… siempre que se haga bien.

En un alquiler de temporada:

La vivienda no se alquila para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Se alquila para una causa concreta y temporal, que debe quedar muy clara: trabajo temporal, estudios, tratamiento médico, mudanza provisional, obra en la vivienda habitual, etc.
El inquilino llega sabiendo que es algo limitado en el tiempo, desde el primer día.

La clave no es solo la duración, sino el motivo del alquiler. Puedes tener un contrato de temporada de ocho meses, y uno de vivienda habitual de seis: lo que marca la diferencia es si el inquilino está cubriendo su residencia habitual o una necesidad temporal.

En cambio, el alquiler turístico:

Se ofrece normalmente por días o semanas.
Incluye servicios propios de hotel o similar, o se alquila con fines vacacionales.
Suele requerir registro turístico, licencia específica, y se rige por normativa turística autonómica, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su régimen normal.

Y el alquiler de larga duración (vivienda habitual):

Se destina a la residencia permanente del inquilino.
Está fuertemente protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórrogas obligatorias, duración mínima, limitaciones de actualización de renta, etc.).

Por eso, si lo que quieres es alquilar tu piso por meses a estudiantes, desplazados por trabajo, médicos residentes, profesores visitantes, expatriados, etc., lo que probablemente te interesa es el alquiler de temporada, no el turístico, y no el de vivienda habitual.

Pero cuidado: no basta con llamarlo “de temporada” en el contrato. Si luego todo lo demás huele a vivienda habitual, la realidad se impone.

Diferencias legales clave: temporada vs vivienda habitual vs turístico #

Vamos a desgranar las diferencias desde el punto de vista legal, que es donde muchos propietarios se la juegan sin darse cuenta.

Objeto del contrato: la vivienda y su uso #

En el alquiler de vivienda habitual, el contrato tiene como objeto cubrir la necesidad estable de vivienda del inquilino. Es su casa. Punto.

En el alquiler de temporada, el objeto es el mismo inmueble, pero el uso cambia:
se alquila por una causa concreta y temporal ajena al simple “vivir allí por tiempo indefinido”. Por ejemplo: “alquiler para cursar estudios de máster en Valencia durante 9 meses”.

Si en el día a día el inquilino empadrona allí a toda su familia, instala a los niños en el colegio indefinidamente, se organiza como si fuera su residencia fija y el contrato no recoge ninguna causa temporal real, un juez podría considerar que, en la práctica, es un alquiler de vivienda habitual, con todas sus consecuencias.

En el alquiler turístico, el uso es de ocio o vacacional, con rotación muy frecuente de ocupantes y, a menudo, servicios añadidos.

Duración del contrato y prórrogas #

En el alquiler de vivienda habitual, la ley marca:

Una duración mínima efectiva para el inquilino, con prórrogas obligatorias por varios años si el arrendador es persona física (más aún si es gran tenedor o persona jurídica, según la normativa vigente en cada momento).
El inquilino puede permanecer incluso aunque el contrato recoja un plazo menor, siempre que quiera seguir y pague.

En el alquiler de temporada:

La duración es la que ambas partes acuerden libremente.
No hay obligación legal de prórrogas forzosas como en la vivienda habitual.
Finalizado el plazo pactado, el contrato termina sin necesidad de preavisos largos, siempre que lo hayas redactado correctamente.

Eso sí, si se “encadena” un contrato de temporada tras otro, con la misma persona, sin una causa temporal real y sin solución de continuidad, es muy posible que, ante un conflicto, se concluya que en realidad es un alquiler de vivienda habitual encubierto.

En el alquiler turístico, la duración es muy corta (días o semanas) y se rige sobre todo por normativa turística autonómica.

Protección del inquilino y obligaciones del propietario #

En la vivienda habitual, el inquilino tiene una protección muy amplia:

Prórrogas obligatorias.
Limitaciones en la actualización de renta.
Normas sobre fianzas y garantías adicionales.
Requisitos para desahucio especialmente garantistas.

En el alquiler de temporada, la regulación es mucho más flexible:

Se rige también por la LAU, pero en la parte de arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Muchas cuestiones se someten a la libertad de pacto entre las partes.
Puedes acordar condiciones que no serían válidas en un contrato de vivienda habitual.

Esto no significa que “valga todo”, pero sí que tienes más margen para:

Establecer una duración cerrada y no prorrogable.
Regular con más libertad las penalizaciones por desistimiento.
Ajustar con mayor precisión quién paga qué (suministros, gastos, limpieza, etc.).

En el alquiler turístico, además, entras en un terreno con exigencias específicas: registro, inspecciones, ordenanzas municipales, posibles restricciones zonales, etc.

Fiscalidad del alquiler de temporada: lo que debes saber como propietario #

Aquí es donde muchos propietarios se confunden y terminan pagando de más… o peor, terminan siendo sancionados.

IRPF: deducción del 60% y rendimiento del capital inmobiliario #

En el alquiler de vivienda habitual, los rendimientos se consideran, por norma general, rendimientos del capital inmobiliario.
La gran ventaja tradicional ha sido la reducción sobre el rendimiento neto (por ejemplo, del 60% cuando se cumplen ciertos requisitos y siempre que sea vivienda habitual del inquilino, con matices según normativa vigente).

En el alquiler de temporada, esa reducción no se aplica, porque no estamos ante una vivienda destinada a residencia habitual del inquilino.

Esto significa:

Tus ingresos se declaran igualmente como rendimientos del capital inmobiliario (si no prestas servicios tipo hotel, limpieza periódica, etc.).
Podrás deducir gastos: intereses de hipoteca, IBI, seguros, amortización, comunidad, reparaciones, etc., en la parte proporcional al periodo alquilado.
Pero, sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos), no tendrás la reducción propia del arrendamiento de vivienda habitual.

Es decir: el alquiler de temporada suele tributar más que el de vivienda habitual, a igualdad de ingresos netos. A cambio, normalmente puedes cobrar una renta más alta precisamente por ser temporal y más flexible.

¿Cuándo se considera actividad económica? #

En la mayoría de los casos, un alquiler de temporada típico (sin servicios) se sigue considerando rendimiento del capital inmobiliario, no de actividad económica.

Se considera actividad económica cuando:

Tienes una organización de medios materiales y personales (por ejemplo, una persona contratada a jornada completa gestionando los alquileres).
Ofreces servicios típicos de la industria hotelera: limpieza periódica, cambio de sábanas frecuente, recepción, atención casi diaria, etc.

Si es una sola vivienda o un par de pisos alquilados por meses sin ese tipo de servicios, lo normal es que no se considere actividad económica, sino capital inmobiliario.

IVA: exención o no exención #

El alquiler de vivienda, con carácter general, está exento de IVA.

En el alquiler de temporada, siempre que:

El destino del piso sea vivir temporalmente en él (por estudios, trabajo, etc.),
Y no estés prestando servicios de tipo hotelero,

el alquiler también estará exento de IVA.

En cambio, si:

Alquilas por días o semanas a turistas,
Ofreces servicios típicos de hotel,
O el uso no es residencial (por ejemplo, despacho profesional),

es muy probable que el alquiler sí esté sujeto a IVA.

Resumen rápido:
Un alquiler de temporada para vivir temporalmente, sin servicios hoteleros, se declara sin IVA y como rendimiento del capital inmobiliario, pero sin la reducción del alquiler de vivienda habitual.

Riesgos habituales al usar mal el alquiler de temporada #

Aquí viene la parte menos agradable, pero muy importante si quieres dormir tranquilo.

Que un juez lo recalifique como vivienda habitual #

Si:

El contrato menciona “temporada” pero no justifica ninguna causa temporal concreta.
El inquilino permanece años y años, renovando.
Empadrona a su familia, actúa en todo como si fuera vivienda habitual.

En caso de conflicto (por ejemplo, quieres recuperar la vivienda y el inquilino no se va), existe el riesgo de que un juez diga:

“Esto, en la práctica, es un alquiler de vivienda habitual.”

Y entonces se aplicarían las protecciones legales del inquilino propias de vivienda habitual: prórrogas, limitaciones, duración mínima, etc.
Perderías la principal ventaja del alquiler de temporada: la flexibilidad.

Que Hacienda cuestione tu tributación #

Si en tu declaración fiscal:

Tratas tus rentas como alquiler de temporada,
Pero en realidad el uso del inmueble es permanente como vivienda habitual del inquilino,

Hacienda podría decir:

“Esto es vivienda habitual, pero usted no ha aplicado correctamente reducción o ha declarado mal la naturaleza.”

O al revés, si lo declaras como vivienda habitual y no lo es, también podrías tener problemas.

Por eso es vital:

Que el contrato refleje con claridad el uso temporal.
Que la realidad del uso coincida razonablemente con lo pactado.
Que tengas cierta documentación que respalde el motivo temporal (matrícula de máster, contrato de trabajo temporal, etc., al menos de forma orientativa).

Problemas con la comunidad de propietarios #

En muchas comunidades, sobre todo en ciudades como Valencia, hay:

Vecinos cansados de pisos turísticos.
Estatutos que limitan el uso turístico o que prohíben determinados usos.

El alquiler de temporada bien hecho no es alquiler turístico, pero si lo gestiones como entradas y salidas constantes de turistas con maletas cada pocos días, la comunidad podría buscar frenar ese uso, e incluso considerarlo turístico encubierto.

Cuando alquilas por meses, a personas que vienen por trabajo, estudios, oposiciones, etc., la convivencia suele ser mucho más fluida y evitas conflictos innecesarios.

Cómo redactar un contrato de alquiler de temporada que no te dé problemas #

Vamos a lo práctico. ¿Qué tiene que tener sí o sí tu contrato para que sea sólido?

Deja clarísima la causa temporal #

Este es el corazón del contrato de temporada.

No basta con una frase genérica. Debe aparecer:

Una descripción concreta del motivo del alquiler:
“El arrendatario alquila la vivienda con la única finalidad de residir en ella de forma temporal durante el periodo en que cursa estudios de máster en la Universidad de Valencia.”
“El arrendatario alquila la vivienda de forma temporal por desplazamiento laboral a Valencia durante la duración de su proyecto para la empresa X.”
Una referencia al carácter no habitual de la vivienda:
“Ambas partes reconocen expresamente que la vivienda no constituye la residencia habitual y permanente del arrendatario, sino que se destina a cubrir una necesidad temporal y específica.”

Cuanto más clara y concreta sea la causa, menos margen hay para equívocos.

Fija una duración cerrada y coherente con el motivo #

La duración debe cuadrar con el motivo:

Si es por un curso académico, tendrá sentido que sean 9 o 10 meses.
Si es por un contrato temporal de 6 meses, puedes pactar 6 o 7, dejando un pequeño margen.
Si es por una obra en la vivienda habitual del inquilino, tiene que tener una lógica temporal razonable.

Incluye siempre:

Fecha de inicio.
Fecha de finalización.
Una cláusula dejando claro que no existe prórroga obligatoria y que, llegada la fecha de fin, el contrato se extingue automáticamente.

Puedes permitir una posible prórroga pactada por escrito, pero que quede claro que es algo voluntario, a acordar de nuevo.

Define bien la renta y los gastos #

En el alquiler de temporada es muy frecuente:

Pactar una renta más alta precisamente porque es temporal.
Incluir suministros (luz, agua, wifi) en la renta o con un tope mensual para evitar abusos.
Incluir servicio de limpieza final o intermedio, pero cuidado con convertirlo en algo “hotelero” si lo haces muy frecuente y con cambio de sábanas, etc.

Es recomendable:

Que la renta mensual sea clara, con forma de pago (normalmente transferencia bancaria).
Que se indique si los suministros están incluidos o no, y en qué condiciones:
“Se incluye en la renta el coste de los suministros hasta un máximo de X euros/mes; el exceso será abonado por el arrendatario previa justificación mediante facturas.”

Fianza y garantías adicionales #

Legalmente, en arrendamientos para uso distinto de vivienda (como el de temporada):

La fianza mínima obligatoria suele ser equivalente a dos mensualidades de renta (no una, como en vivienda habitual).
Además, se pueden pactar garantías adicionales: depósitos, avales, etc., con menos restricciones que en vivienda habitual.

En la práctica, en un alquiler de temporada es razonable:

Pedir la fianza legal.
Añadir una garantía adicional de una o dos mensualidades, sobre todo si el inmueble está amueblado y bien equipado.

Todo eso debe quedar perfectamente detallado en el contrato:
importe de la fianza, dónde se deposita (si procede según la normativa autonómica), condiciones de devolución, plazos, etc.

Estado de la vivienda e inventario #

En un alquiler de temporada, el piso suele estar amueblado y equipado: muebles, electrodomésticos, menaje, ropa de cama, etc.

Para evitar dramas al final:

Elabora un inventario detallado de todo lo que hay en la vivienda.
Incluye referencias a su estado: nuevo, bueno, usado, etc.
Lo ideal es acompañarlo de fotos fechadas firmadas o al menos reconocidas por ambas partes.

En el contrato, menciona expresamente que:

El arrendatario recibe la vivienda en buen estado de uso y conservación, salvo pequeños desperfectos anotados, y que se compromete a devolverla en un estado similar, salvo el desgaste por uso normal.

Cuanto más claro sea todo al principio, menos discusiones tendrás al final.

Uso permitido y prohibiciones #

Deja nítido que:

El uso es exclusivamente para vivienda temporal del arrendatario y, en su caso, de las personas indicadas.
Se prohíbe expresamente el subarriendo o cesión, salvo autorización escrita.
No se permite destinar la vivienda a actividades industriales, comerciales, turísticas, ni a ninguna otra finalidad distinta a la indicada.

Puedes añadir una cláusula que prohíba el alquiler por habitaciones dentro del propio contrato, para evitar que el inquilino intente realquilar por su cuenta a través de plataformas.

Desistimiento y penalizaciones #

En temporada es común que:

El inquilino quiera irse antes de tiempo por cambios de plan.
El propietario necesite asegurarse un mínimo de estabilidad de ingresos.

Por eso, conviene regularlo con claridad:

Puedes pactar que el inquilino no pueda desistir antes de cierto plazo mínimo, o que pueda hacerlo con un preaviso (por ejemplo, 30 días) y una penalización (una mensualidad, o un porcentaje de las rentas pendientes, etc.), siempre que no sea abusivo.
Es muy importante que cualquier penalización sea clara, proporcional y razonable, porque en caso de litigio un juez podría moderarla.

Deja también claro qué ocurre si el arrendatario se marcha sin avisar o deja de pagar.

Entrega y devolución de llaves #

Parece un detalle menor, pero no lo es.

En el contrato:

Señala que, al finalizar el plazo, el inquilino deberá devolver las llaves, y que la posesión se entenderá devuelta únicamente en ese momento.
Especifica que se realizará una revisión conjunta del inmueble y del inventario en un plazo breve tras la devolución, para constatar desperfectos.

Esto te dará un marco claro para retener parte de la fianza si realmente hay daños, y reducirás disputas.

Recomendaciones prácticas para alquilar de temporada sin sustos #

Te resumimos varias claves que aplicamos constantemente en la gestión de pisos en Valencia para clientes que prefieren la temporada:

Elige bien al perfil de inquilino #

El alquiler de temporada funciona especialmente bien con:

Estudiantes de máster, Erasmus o posgrado.
Profesionales desplazados temporalmente por trabajo o proyectos.
Sanitarios, MIR, profesores visitantes, consultores.
Personas en transición: reforma de su casa, divorcio, traslado de ciudad, etc.

Son perfiles que entienden de entrada que la vivienda es temporal, no su casa para siempre.

Contrasta la causa temporal #

Sin ser inquisitivo ni pesado, puedes:

Pedir copia de la matrícula (en caso de estudiante).
Ver el contrato de trabajo temporal o carta de desplazamiento.
Solicitar algún documento que acredite la situación.

No es obligatorio por ley en todos los casos, pero te da tranquilidad y refuerza la coherencia del contrato.

Mantén la coherencia con la duración #

Evita:

Encadenar con el mismo inquilino tres o cuatro contratos de temporada, uno detrás de otro, sin solución de continuidad, como si fueran prórrogas encubiertas.
Hacer contratos “temporales” de dos años sin causa clara.

Si realmente la estancia se alarga y se convierte en algo más permanente, quizá te interese valorar un cambio de modalidad a alquiler de vivienda habitual, con sus reglas y ventajas fiscales específicas.

Cuida tu relación con la comunidad de vecinos #

Informa a la comunidad, si lo crees conveniente, de que:

No se trata de un piso turístico.
Los inquilinos son estudiantes, profesionales desplazados, etc.
La duración será de varios meses, no entradas y salidas cada fin de semana.

Un buen diálogo desde el principio suele evitar malentendidos.

Apóyate en un profesional cuando haya dudas #

La normativa cambia, las interpretaciones fiscales y legales evolucionan, y cada caso es un mundo.

Si vas a alquilar de temporada:

Es muy recomendable que un abogado especializado o una agencia inmobiliaria con experiencia real en temporada revise o redacte tu contrato.
Si tienes varios pisos, que un asesor fiscal revise tu declaración para optimizar y, sobre todo, para que no haya sorpresas.

El coste de hacerlo bien suele ser muy inferior a lo que cuesta un solo conflicto serio.

¿Cuándo te interesa el alquiler de temporada? #

Te puede venir especialmente bien si:

Quieres flexibilidad: no atarte durante años al mismo inquilino.
Tienes un piso en una ciudad con demanda fuerte de alquiler por meses (como Valencia, con su mezcla de universidades, hospitales, empresas, etc.).
Prefieres una rentabilidad un poco más alta al mes a cambio de asumir algo más de rotación.
Buscas evitar el encaje del alquiler turístico (licencias, normativa, restricciones).

Te conviene pensarlo dos veces si:

Lo único que quieres es un ingreso estable y despreocupado durante muchos años. Ahí quizá encaja mejor la vivienda habitual.
Tu zona no tiene realmente demanda de gente que venga por temporadas definidas.
No te apetece hacer renovaciones o cambios de inquilino con cierta frecuencia.

Cierre: usar la temporada a tu favor, sin jugártela #

El alquiler de temporada, bien planteado, es una herramienta potente para muchos propietarios en España:

Te permite:

Cobrar mejores rentas mensuales que en larga duración.
Mantener más control sobre los plazos.
Adaptarte a perfiles de inquilino muy interesantes y normalmente serios.

Pero todo eso funciona solo si:

Entiendes bien la diferencia legal con la vivienda habitual y el alquiler turístico.
Asumes que la fiscalidad es distinta (sin la reducción de vivienda habitual).
Redactas un contrato sólido, honesto y coherente con la realidad.

Si cuidas estos tres puntos, tendrás una base muy sólida para alquilar de temporada sin sobresaltos, disfrutar de una buena rentabilidad y, sobre todo, evitarte problemas legales y fiscales que pueden arruinarte la experiencia.

Y si alguna vez dudas entre un tipo de contrato u otro, lo mejor no es improvisar: es pararse un momento, revisar bien tu caso concreto y, si hace falta, dejar que un profesional con experiencia en el mercado de Valencia te eche una mano para diseñar la estrategia de alquiler que mejor encaje contigo y con tu piso.

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