Lo que nadie te cuenta al comprar una vivienda con amianto en España (y menos en Valencia) #
Imagínate esto: visitas una casa que te encanta en Valencia, buena luz, buena zona, terraza amplia… te la imaginas ya decorada, con tus muebles, tus plantas, tus cenas de verano. Todo perfecto. Pero, en mitad de la visita, el agente suelta algo como: “Bueno, la cubierta es de uralita antigua, pero eso lo tienen muchas casas, no pasa nada”.
Ahí es donde deberías parar, respirar y preguntar.
Porque sí, pasa. No es el fin del mundo, pero hay que saber exactamente dónde te metes. El amianto (la famosa uralita) es un tema delicado, regulado y, sobre todo, caro de gestionar si no se ha hecho nada todavía.
Como agencia inmobiliaria en Valencia que se encuentra con este tema muy a menudo, te voy a contar sin rodeos qué revisar, qué preguntar y qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda con elementos de amianto. Sobre todo si estás mirando pisos antiguos, casas de pueblo, chalets en el área metropolitana o naves reconvertidas a loft.
Vamos a ir punto por punto, en lenguaje humano, sin tecnicismos innecesarios, pero con la información que realmente necesitas para no llevarte una sorpresa de miles de euros después de firmar la escritura.
Qué es realmente la uralita con amianto (y por qué te afecta al comprar) #
La uralita de toda la vida era un material de fibrocemento que contenía amianto. Se utilizó en España durante décadas en:
- Cubiertas y tejados ondulados
- Bajantes y tuberías antiguas
- Placas de fibrocemento en patios, terrazas y garajes
- Falsos techos en algunas construcciones
- Depósitos de agua antiguos
El problema no es que el amianto esté “ahí quieto”, sino que, cuando se deteriora o se manipula mal, puede liberar fibras al aire que son peligrosas para la salud si se inhalan.
Lo importante para ti como comprador no es entrar en pánico, sino entender tres ideas clave:
- El amianto está prohibido en España desde hace años, pero muchas viviendas construidas antes siguen teniéndolo.
- No te van a obligar a retirarlo el día que compres, pero sí pueden obligarte en determinadas obras o reformas.
- Si hay que retirarlo, no puedes hacerlo tú por tu cuenta, tiene que hacerlo una empresa especializada, y eso tiene un coste que conviene saber antes de firmar.
Si estás buscando vivienda en zonas como Benicalap, Patraix, Benimàmet, barrios antiguos de extrarradio o casas de pueblo en l’Horta o la Ribera, es bastante probable que tarde o temprano te cruces con una cubierta o un bajante de uralita.
Dónde suele haber amianto en las viviendas en España #
En Valencia y alrededores, los sitios más habituales donde nos encontramos amianto son:
Cubiertas y tejados #
Las típicas placas onduladas grises de naves, garajes, paelleros, trasteros o casas antiguas suelen ser de fibrocemento con amianto si se instalaron hace años.
Si ves una cubierta vieja de “uralita” y el propietario te dice “lleva ahí toda la vida”, eso ya es una señal clara. No todas llevan amianto, pero por año de construcción muchas sí.
Bajantes y tuberías antiguas #
En edificios anteriores a cierta época, los bajantes (tuberías verticales que recogen aguas residuales) pueden ser de fibrocemento con amianto.
Esto te afecta especialmente si compras:
- Un piso en un edificio antiguo donde no se hayan cambiado todavía los bajantes.
- Un bajo o una planta intermedia donde las obras de sustitución puedan afectarte directamente, tanto por cuotas de comunidad como por incomodidad.
Depósitos y elementos en patios o terrazas #
En algunos edificios todavía existen:
- Depósitos de agua antiguos de fibrocemento
- Pequeñas casetas, techados de lavaderos o cubiertas de trasteros en azoteas hechos de uralita
No son tan visibles en el anuncio ni en las fotos, pero sí te los encuentras cuando subes a la terraza comunitaria o visitas la parte trasera de la vivienda.
Garajes, paelleros y casas auxiliares #
En muchas casas de pueblo o chalets alrededor de Valencia (Torrent, Paterna, Moncada, La Eliana, Sagunto, etc.) es muy típico encontrar:
- Cubiertas de uralita en el garaje o zona de aparcamiento
- Techos ligeros de fibrocemento en paelleros, trasteros o casitas de herramientas
Y ahí aparece el problema típico del comprador: “Me encanta la casa, pero esa cubierta habría que cambiarla”. Y sí, seguramente.
Lo primero que debes revisar antes de comprar #
Antes de dejarte llevar por la ilusión del piso o la casa, merece la pena aplicar un poco de “frialdad inteligente” y revisar estos puntos.
Pregunta directa al propietario o agente #
No tengas miedo a preguntar algo así:
“¿Sabéis si las cubiertas, bajantes o depósitos contienen amianto o uralita antigua?”
No es una pregunta rara, ni exagerada. Es totalmente lógica. Te interesa saber:
- Si se ha hecho alguna retirada anterior
- Si existe algún informe técnico sobre la presencia de amianto
- Si la comunidad tiene pensado hacer obras relacionadas con esto
Muchos propietarios ni lo saben; otros lo saben perfectamente y no lo comentan hasta que preguntas.
Revisa la edad del edificio o de la construcción #
Cuanto más antiguo sea el edificio, más probabilidades de que exista amianto. No es una ciencia exacta, pero:
- Edificios de varias décadas: más probabilidad de bajantes con amianto.
- Viviendas unifamiliares o chalets antiguos con ampliaciones: más probabilidad de cubiertas de uralita en garajes o anexos.
Si la reforma de cubierta o bajantes se ha hecho hace poco y de forma documentada, esto suele aparecer en actas de la comunidad o en memoria de obras.
Observa físicamente lo que puedas #
No hace falta ser técnico, pero sí tener buen ojo:
- Si subes a la azotea, mira si hay placas onduladas grises, viejas, desgastadas.
- En patios interiores, revisa el tipo de tubería de los bajantes visibles.
- En garajes y zonas cubiertas exteriores, fíjate en el tipo de techo.
Si ves algo sospechoso, tu siguiente paso es pedir a un técnico que lo valore o, como mínimo, pactar qué pasa si se confirma que es amianto y hay que retirarlo.
Habla con la comunidad de propietarios (si es un piso) #
Esto es clave.
Pregunta al presidente o al administrador si:
- Se ha cambiado ya la bajante principal.
- Hay prevista alguna obra de retirada de amianto en cubiertas, cuartos de contadores, trasteros, etc.
- Hay algún informe o acta donde se mencione la palabra “amianto” o “uralita”.
Muchos compradores descubren el problema después de firmar, cuando la comunidad aprueba una obra importante y toca pagar derrama.
Normativa básica sobre amianto en España que deberías conocer (sin aburrirte) #
Sin marearte con leyes y números, te resumo lo esencial que te afecta como comprador:
Está prohibido instalar amianto nuevo #
No se puede fabricar ni instalar nuevos elementos con amianto en España. Lo que ves hoy en los edificios es “herencia” del pasado. No es legal poner más, solo gestionarlo, mantenerlo o retirarlo.
No estás obligado a retirarlo solo por comprar #
El simple hecho de comprar una vivienda con amianto no obliga automáticamente a retirarlo. No vas a tener a nadie en la puerta exigiéndote obras el día que firmas.
Pero sí hay situaciones en las que puede forzarse la retirada, por ejemplo:
- Si quieres hacer una reforma que afecte a esa cubierta, bajante o techo.
- Si se detecta un deterioro grave que pueda suponer un riesgo.
- Si la comunidad decide acometer una obra integral de sustitución o rehabilitación.
Retirada solo por empresas acreditadas #
Esto es muy importante: no puedes desmontar tú alegremente la uralita con un par de amigos un sábado por la mañana.
La normativa exige que la retirada de amianto la haga una empresa especializada inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto), siguiendo protocolos de seguridad, con trajes, mascarillas, embalaje especial y transporte a un vertedero autorizado.
Esto encarece la obra, pero es obligatorio. Si no se hace así, puede haber sanciones muy serias y, lo que es peor, riesgos de salud.
Gestión como residuo peligroso #
Los restos de amianto no pueden ir al contenedor de obra normal. Se consideran residuo peligroso y se deben:
- Embalar adecuadamente
- Etiquetar
- Transportar por empresa autorizada
- Depositar en vertedero autorizado
Todo esto se refleja en el presupuesto que te va a dar cualquier empresa seria.
Costes aproximados de retirar amianto: cuánto te puede afectar al bolsillo #
Vamos a lo que de verdad te importa a la hora de decidir si compras o no: el dinero.
Obviamente, cada caso es un mundo, pero te puedo dar rangos aproximados para que te hagas una idea. Estos valores pueden variar según superficie, accesibilidad, altura del edificio, municipio, estado del material, etc., pero sirven como referencia.
Coste orientativo por tipo de elemento #
| Tipo de elemento | Rango de costes habituales (aprox.) |
|---|---|
| Retirada de cubierta de uralita (m²) | Suele oscilar entre X y X €/m² |
| Retirada de bajante de fibrocemento | A menudo entre X y X € por tramo |
| Pequeños techados / casetas (garaje, etc.) | Desde algunos cientos a varios miles de € |
| Retirada de depósito de agua de uralita | Variable, pero suele ser significativa |
(Como orientación general, obras de cierta entidad en una comunidad pueden moverse fácilmente en miles o decenas de miles de euros en total.)
El presupuesto suele incluir:
- Elaboración de plan de trabajo específico
- Montaje de medidas de seguridad
- Desmontaje del material
- Embalaje y etiquetado
- Transporte a vertedero autorizado
- Tasas de vertedero y gestión documental
Por tanto, cuando veas un “tejado de uralita de 150 m²”, ya puedes imaginar que no hablamos de una pequeña reforma barata, sino de algo que conviene valorar seriamente antes de comprar.
Un ejemplo muy típico en Valencia #
Piensa en una casa de pueblo en l’Horta o una vivienda unifamiliar con garaje techado con uralita, o un pequeño taller reconvertido.
- El propietario te dice: “Eso lo cambias tú cuando quieras, no es para tanto”.
- Tú te enamoras del patio o del espacio y casi ni le haces caso al techo.
Después llamas a una empresa y te encuentras que el coste de retirarlo, más poner una nueva cubierta en condiciones, se dispara.
¿Conclusión?
Hubiera sido ideal negociar el precio de compra sabiendo ese coste, o pactar que el vendedor lo retire antes.
Esa es exactamente la diferencia entre comprar con información o comprar “a ciegas”.
Cómo gestionar esto si encuentras amianto en la vivienda que quieres comprar #
Que una vivienda tenga amianto no significa automáticamente que no la debas comprar. Significa que tienes que jugar bien tus cartas.
Paso 1: Identificar y dimensionar el problema #
Primero, hay que saber:
- Qué elementos con amianto hay: cubiertas, bajantes, depósitos…
- En qué estado se encuentran: muy deteriorados, relativamente estables, ya parcialmente sustituidos…
- Si afectan a tu vivienda solamente o a todo el edificio (en el caso de una comunidad).
Si el caso es complejo o la inversión es grande, puede valer mucho la pena que un técnico (arquitecto, arquitecto técnico) visite el inmueble contigo para evaluar.
Paso 2: Pedir al menos un presupuesto orientativo #
Antes de firmar un contrato de arras por impulso, plantea:
“Quiero pedir un presupuesto orientativo para la retirada de esta cubierta / bajante, para saber a qué me enfrento económicamente”.
Una o dos llamadas a empresas especializadas pueden darte una horquilla bastante realista. No hace falta que tengas el presupuesto definitivo, pero sí una idea de si estamos hablando de mil, cinco mil o quince mil euros.
Paso 3: Usar esa información en la negociación #
Con la información en la mano, se abren varias estrategias:
- Negociar rebaja en el precio de compra, argumentando el coste futuro que asumirás.
- Proponer que el vendedor asuma la retirada antes de la venta (dejando todo documentado).
- Dejarlo como está, pero siendo plenamente consciente del coste que tendrás que abordar más adelante, y ajustando tu presupuesto global.
Aquí es donde una agencia inmobiliaria con experiencia en este tipo de casos puede ayudarte mucho a negociar sin tensión y sin perder la oportunidad.
Paso 4: Documentar lo máximo posible #
Si se llega a un acuerdo relacionado con el amianto, es clave que quede reflejado:
- En el contrato de arras o en la escritura
- En anexos donde se especifique, por ejemplo, que el comprador asume los elementos con amianto existentes, que el vendedor ha informado, o que el vendedor se compromete a retirar antes de la firma
Esto no es solo “legalismo”, es protegerte ante sorpresas y malentendidos.
Diferencias importantes entre piso en comunidad y vivienda unifamiliar #
No es lo mismo enfrentarse al amianto en un piso que en una casa independiente.
Si compras un piso en un edificio con amianto #
En este caso, hay varios factores:
- Los bajantes, cubiertas y depósitos suelen ser elementos comunes.
- La decisión de retirarlos se toma en junta de propietarios.
- El coste se suele pagar a través de cuotas o derramas, según coeficiente.
Esto significa que, aunque tú seas el nuevo propietario, si la comunidad decide retirar la cubierta de uralita dentro de dos años, te tocará pagar la parte proporcional.
Lo más inteligente antes de comprar es:
- Pedir actas de las últimas juntas para ver si se ha tratado el tema.
- Preguntar si hay ya un plan de obras futuro relacionado con amianto.
- Valorar si en los próximos años vas a poder asumir una posible derrama importante.
Si compras una vivienda unifamiliar con amianto #
En una casa independiente, el control está totalmente en tus manos:
- Tú decides cuándo retirar la cubierta o cualquier otro elemento.
- Tú decides si lo haces al principio, lo programas para más adelante o lo dejas de momento.
La parte buena: tienes libertad absoluta.
La parte menos agradable: el coste es solo tuyo.
Aquí la clave es:
- Incluir el coste de la retirada (y de la nueva solución de cubierta o tubería) en tu presupuesto global de compra + reforma.
- No autoengañarte pensando “ya lo haré algún día”, cuando sabes que tarde o temprano querrás cambiar ese tejado.
Miedos frecuentes… y qué hay de verdad en ellos #
Hay muchas ideas dando vueltas sobre el amianto. Algunas tienen base, otras son exageraciones.
“Si la casa tiene amianto, es mejor olvidarme” #
No necesariamente. Hay viviendas fantásticas con un pequeño techado de uralita en el garaje que puedes planificar retirar sin grandes dramas.
Lo que sí es peligroso es:
- Comprar sin saberlo.
- Restarle importancia a una cubierta grande y deteriorada.
- Intentar manipularlo o quitarlo sin empresa especializada.
“Me van a obligar a quitarlo nada más comprar” #
Tampoco es así. No hay un “inspector del amianto” esperándote en la notaría.
Lo que sí puede pasar es:
- Que quieras hacer una reforma y, al pedir licencia, te pidan gestionar ese amianto correctamente.
- Que la comunidad de propietarios empuje hacia una obra de retirada y te toque pagar una parte.
“Es un material tan peligroso que mejor ni me acerco” #
El amianto es peligroso cuando se liberan sus fibras al aire, por rotura, corte, lijado, perforación, fuertes deterioros, etc.
Mientras está en buen estado, sin manipulación, el riesgo se considera mucho menor. De ahí que la normativa se centre en cómo retirarlo y gestionarlo, no en derribar de inmediato todos los edificios que lo tienen.
Cómo encajar todo esto en tu decisión de compra #
Cuando te mueres de ganas por comprar porque te has enamorado de una vivienda, hablar de bajantes con amianto y cubiertas de uralita suena a jarro de agua fría. Lo sé.
Pero, en realidad, es al revés: cuanta más información tienes, más segura es tu decisión.
Si el piso o la casa tiene amianto:
- Puedes usarlo para negociar precio con argumentos sólidos.
- Puedes planificar una reforma a medio plazo con cifras realistas.
- Puedes decidir con calma si te compensa la inversión total, sumando compra + retirada + reformas.
Lo realmente frustrante no es que la casa tenga una cubierta de uralita.
Lo frustrante es descubrirlo tarde, sin margen de maniobra, con la hipoteca recién firmada y una derrama comunitaria o una obra de miles de euros cayéndote encima.
Cuando acompañamos a compradores en Valencia en este tipo de operaciones, lo que más nos agradecen después es algo tan simple como:
“Menos mal que miramos la azotea, el patio y los bajantes con calma… y que supimos qué preguntar”.
Y esa es exactamente la idea.
Qué puedes hacer ahora si estás buscando vivienda #
Si estás en plena búsqueda, sobre todo en zonas con parque de vivienda antigua, te propongo que a partir de ahora:
- Preguntes siempre, sin vergüenza, por cubiertas, bajantes y depósitos antiguos.
- Pidas ver, si es posible, la azotea, patio interior y zonas de instalaciones.
- Tengas presente que el amianto no es el fin del mundo, pero sí un factor claro para valorar, negociar y planificar.
Y si tienes dudas con una vivienda concreta, especialmente si estás mirando algo en Valencia o alrededores, el mejor movimiento es apoyarte en:
- Un técnico que pueda identificar y valorar.
- Una agencia que conozca bien el mercado local y se haya peleado ya con temas de uralita y comunidades.
Porque al final, comprar una vivienda no va solo de metros cuadrados y ubicación.
Va de evitar sorpresas, de saber lo que compras y de sentir que, cuando por fin pongas la llave en la puerta, lo haces con la tranquilidad de haber decidido con toda la información encima de la mesa.
Y si la casa tiene un tejado de uralita… que sea porque tú lo has decidido conscientemente, no porque nadie te lo ocultó o porque no supiste qué preguntar.