Por qué el alquiler con opción a compra entre familiares puede ser una gran idea… y un gran problema si se hace mal #
En Valencia, cada vez más familias se plantean el alquiler con opción a compra como una forma flexible de traspasar una vivienda: padres que quieren ayudar a hijos, tíos que venden a sobrinos, hermanos que organizan sus herencias en vida… Suena perfecto: el comprador vive ya en la casa, paga un alquiler asumible y, pasado un tiempo, puede comprar descontando parte de lo ya pagado.
El problema aparece cuando entra en juego Hacienda.
Si el contrato no está bien planteado, la Agencia Tributaria puede interpretar que no se trata de una verdadera compraventa, sino de una donación encubierta. Y cuando eso pasa, llegan las sorpresas: liquidaciones de impuestos, sanciones, intereses de demora… justo lo contrario de lo que querías al tratar de organizar todo “en familia”.
La buena noticia es que sí se puede hacer un alquiler con opción a compra entre familiares sin problemas con Hacienda… siempre que se haga con cabeza, por escrito y siguiendo ciertos criterios lógicos y de mercado.
Vamos paso a paso, como lo explicaríamos a un cliente en nuestra agencia en Valencia, con ejemplos claros y sin tecnicismos innecesarios.
Qué es exactamente un alquiler con opción a compra #
Un contrato de alquiler con opción a compra combina dos cosas:
- Un contrato de arrendamiento: el familiar “inquilino” paga una renta mensual y ocupa la vivienda.
- Un derecho de opción de compra: ese inquilino tiene la posibilidad (no la obligación) de comprar la vivienda en el futuro, en las condiciones previstas.
Es clave entender esto:
no estás “regalando” la casa, ni dándola a precio simbólico. Estás:
- Cediendo el uso de la vivienda a cambio de una renta.
- Ofreciendo una posibilidad de compra a un precio pactado, durante un plazo concreto.
La opción de compra se suele organizar de modo que:
- Se fija un precio de venta desde el principio.
- Se determina qué parte del alquiler se descontará del precio final si se ejerce la opción.
- Se pacta un plazo máximo para ejercer la opción.
Cuando la operación es entre familiares, lo natural es querer “ayudar”: bajar un poco el precio, poner una renta baja, ser flexible. Y aquí es donde Hacienda puede sospechar que en realidad estás donando patrimonio y no vendiéndolo en condiciones de mercado.
Qué mira Hacienda para pensar que hay donación encubierta #
Hacienda no se guía por lo que tú llames al contrato, sino por la realidad económica de la operación. En familia, suele prestar aún más atención. ¿Qué cosas hacen saltar sus alarmas?
Precio de venta muy por debajo del valor de mercado #
Si vendes una vivienda en Valencia a un precio muy inferior al de mercado o al valor de referencia catastral (o al valor mínimo fiscal que marque la comunidad autónoma), Hacienda puede considerar que la diferencia es una donación.
Por ejemplo, si el valor de referencia o el valor de mercado razonable de la vivienda es 220.000 € y en el contrato fijáis un precio de 100.000 €, esa diferencia de 120.000 € es sospechosa. Especialmente entre padres e hijos.
Alquiler simbólico o muy bajo #
Si la renta mensual es ridículamente baja comparada con lo que se paga por viviendas similares en la zona, pueden pensar que estás cediendo el uso prácticamente gratis, lo que también puede acercarse al concepto de donación.
Otra cosa es que la renta sea algo inferior al mercado por tratarse de familia. Eso suele poder justificarse. Pero poner, por ejemplo, 100 € al mes por un piso grande en Valencia capital es invitar a problemas.
Falta de pago real #
Si el contrato dice que hay una renta de 700 € al mes pero:
- No hay transferencias.
- No hay recibos.
- No hay rastro en las cuentas bancarias.
Hacienda puede considerar que esa renta es ficticia. Y si el familiar vive allí “gratis”, puede interpretarse como un uso cedido sin contraprestación, es decir, similar a una donación de usufructo o un comodato con implicaciones fiscales.
Descuentos exagerados al final #
En un alquiler con opción a compra es lógico que parte de lo pagado en alquiler se descuente del precio final, pero si se descuenta demasiado y al final prácticamente no se paga nada en el momento de la compra, Hacienda puede preguntarse si eso es realmente una compraventa o una donación encubierta con apariencia de venta.
La clave no es tanto evitar descuentos, sino conseguir que todo tenga lógica económica y se pueda defender como una operación normal, aunque haya cierta voluntad de ayudar.
Primer pilar: fijar un precio de venta defendible ante Hacienda #
Si quieres evitar que Hacienda considere que estás donando, el primer punto es poner un precio de venta realista y justificable.
Apóyate en el valor de referencia catastral y en el mercado #
En la Comunitat Valenciana, Hacienda suele tomar como referencia:
- El valor de referencia catastral (clave para ITP y otras operaciones).
- Los precios de mercado de inmuebles similares en la misma zona.
Lo ideal es que el precio de venta que pongas en el contrato:
- No esté por debajo del valor de referencia catastral.
- Sea razonablemente coherente con las ventas reales que se están cerrando en tu barrio.
Una forma muy práctica de protegerte es solicitar una tasación profesional o al menos un informe de valoración de una agencia inmobiliaria seria de la zona. Eso sirve como respaldo si en algún momento Hacienda cuestiona el precio.
Tabla comparativa simple para orientarte #
| Elemento a revisar | Dónde mirarlo | Recomendación básica |
|---|---|---|
| Valor de referencia catastral | Sede electrónica del Catastro | No fijar un precio por debajo de ese valor |
| Precios de mercado | Portales inmobiliarios, agencias, tasador | Situarse en un rango razonable, no ir a la mitad |
| Estado de la vivienda | Visita, fotos, informes | Ajustar el precio si hay reformas necesarias |
No se trata de vender caro al familiar, sino de fijar un precio creíble. Puedes estar un poco por debajo de mercado, pero no a una décima parte.
Peligro típico: “precio simbólico” #
Frases como “bueno, le ponemos 50.000 € para que pague menos impuestos” son un clásico… y una receta para que Hacienda interprete que hay donación.
Si realmente quieres ayudar económicamente, es más sensato:
- Fijar un precio de venta realista.
- Y, si procede, organizar otra operación (como una donación de dinero aparte, bien declarada, o un préstamo familiar), en vez de manipular artificialmente el precio de la vivienda dentro del contrato de alquiler con opción a compra.
Segundo pilar: renta mensual que tenga sentido #
El contrato debe reflejar un alquiler real, no algo inventado. Hacienda puede comprobar qué se paga por alquileres en esa zona y comparar.
Cómo fijar una renta razonable #
Lo habitual es mirar:
- Precio medio de alquiler en la zona para viviendas similares.
- Estado y características de la vivienda.
Si el mercado está en 800 € por un piso similar, puedes:
- Poner 800 € si queréis simular una operación “totalmente de mercado”.
- Bajar un poco (por ejemplo 650–700 €) como gesto familiar, siempre que siga siendo razonable.
Lo que deberías evitar absolutamente es poner rentas “de risa” que no sostienen una comparación mínima con la realidad del mercado.
Pagos siempre bancarizados #
Otro punto crítico: los pagos deben existir de verdad y dejar rastro.
Lo más seguro:
- Transferencias mensuales desde la cuenta del inquilino-familiar.
- Concepto claro: “Alquiler vivienda calle X, mes Y”.
Guarda los extractos. Si Hacienda algún día pregunta, tener esta trazabilidad desmonta la idea de que todo es “de papel” y que en realidad no hay alquiler.
Tercer pilar: cómo organizar la opción de compra sin levantar sospechas #
La opción de compra es donde más se suele “jugar” con descuentos, plazos y cantidades. Hagámoslo bien.
Definir claramente el precio de compra y el plazo #
En el contrato debe figurar:
- Precio total de compraventa: ya lo hemos dicho, realista y defendible.
- Plazo máximo para ejercer la opción: por ejemplo, 3, 5 o hasta 10 años.
Conviene que el plazo no sea eterno. Un plazo razonable transmite la idea de que la operación tiene un horizonte claro y lógico.
Qué parte del alquiler se descuenta del precio #
Se puede pactar que:
- Una parte del alquiler (por ejemplo, el 50%) se acumule y se descuente del precio de venta si se ejerce la opción.
- O que se descuente un porcentaje elevado pero dentro de lo razonable.
Lo que no es recomendable es:
- Descontar el 100% de una renta ya de por sí muy baja.
- O diseñar la fórmula de manera que, al final, el comprador casi no pague nada el día de la compraventa.
Eso puede interpretarse como que el familiar ha estado usando la vivienda gratuitamente (si la renta era baja) y que luego prácticamente se la regalas.
Ejemplo sencillo que suele ser defendible #
Imaginemos:
- Piso valorado en mercado y por Catastro en unos 220.000 €.
- Se fija un precio de venta de 210.000 €.
- Renta mensual de 750 € (en una zona donde el mercado está en 800–850 €).
- Se acuerda que el 50% del alquiler se descuenta del precio final.
Si el plazo es de 5 años, el familiar pagará:
- 750 € x 12 meses x 5 años = 45.000 € en alquiler.
- De esos 45.000 €, la mitad (22.500 €) se descuentan del precio de venta.
- El día de la compra pagaría 210.000 € - 22.500 € = 187.500 €.
¿Hay ayuda familiar? Sí, con una renta algo por debajo de mercado y con un descuento interesante.
¿Es una donación encubierta? Difícil de argumentar si todo está bien documentado y los importes son razonables.
Cuarto pilar: formalizar por escrito y, si es posible, en escritura pública #
Si algo enfada a Hacienda es la informalidad: contratos verbales, papeles sin fecha, acuerdos de pasillo. Con familia, eso es bastante habitual… pero muy arriesgado.
Contrato privado bien redactado, como mínimo #
Al menos, deberíais contar con:
- Un contrato de arrendamiento con opción de compra muy claro.
- Firmado por ambas partes, con todas las cláusulas básicas y la opción de compra detallada.
Algunas comunidades autónomas exigen que se liquide el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la opción de compra (normalmente un porcentaje sobre la prima de opción, si la hay). Esto también ayuda a demostrar que la operación es real.
Lo ideal: elevarlo a escritura pública #
Incluir el contrato en una escritura pública ante notario y, además, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad, refuerza muchísimo la seguridad jurídica.
Ventajas:
- Demuestra que la operación es seria y no un invento de última hora.
- Aporta una fecha fehaciente.
- Protege el derecho del comprador (familiar) frente a terceros.
Hacienda suele tener más difícil cuestionar una operación bien estructurada, notarialmente documentada y registrada que un simple papel firmado en la cocina de casa.
Qué impuestos entran en juego y cómo afectan a la familia #
Aunque el objetivo sea evitar que se considere una donación encubierta, hay impuestos inevitables en cualquier operación de alquiler con opción a compra.
Durante el periodo de alquiler #
Para el propietario (el familiar que alquila):
- El alquiler genera rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Debe declarar los ingresos y puede deducir ciertos gastos (IBI, seguros, comunidad, amortización, etc., según la normativa).
- En caso de ser vivienda habitual del inquilino, puede aplicar las reducciones que acepte la ley según el momento y el régimen aplicable.
Para el inquilino (el familiar que ocupa):
- En algunas autonomías existían deducciones por alquiler de vivienda habitual, aunque muchas se han reducido o limitado. Conviene revisar la normativa vigente en Comunitat Valenciana.
Sobre la opción de compra #
Depende de si se paga o no una prima de opción:
- Si se paga una cantidad inicial solo por tener el derecho de compra, esa prima suele tributar por ITP (al tipo vigente para transmisiones patrimoniales onerosas) y, en IRPF, como rendimiento del capital para el concedente si no se llega a comprar.
- Si no hay prima de opción, simplemente no hay ese componente, pero la opción sigue existiendo.
En el momento de la compraventa #
Aquí se activa la parte más fuerte fiscalmente:
- El comprador (familiar que ejercita la opción) paga ITP sobre el precio que figure en escritura, siempre que no sea inferior al valor mínimo fiscal.
- El vendedor (familiar propietario) declara la operación en su IRPF, pudiendo haber o no ganancia patrimonial, dependiendo del precio de adquisición original y del que ahora reciba.
Y aquí es donde Hacienda puede revisar si el precio fijado:
- Tiene lógica con respecto a los valores de mercado y de referencia.
- Refleja una operación real o “camufla” una donación.
Si todo lo que has hecho en los pasos anteriores es sólido, aquí tendrás mucho ganado.
Diferencia clave: ayuda familiar sí, donación encubierta no #
Es completamente legítimo que quieras ayudar a tu hijo, a tu hermana o a tu sobrino. Hacienda no lo prohíbe. Lo que no acepta es que se haga ayuda económica importante sin tributar como donación cuando en realidad sí lo es.
Puedes:
- Aceptar una renta algo más baja.
- Descontar una parte generosa del alquiler del precio final.
- Fijar un precio algo por debajo de la media de mercado.
Pero deberías evitar:
- Precios de venta irrisorios.
- Rentas simbólicas.
- Faltar a la verdad en documentos o no declarar lo que de verdad está ocurriendo.
Si realmente quieres regalar parte del valor de la vivienda, es preferible:
- Plantear una donación formal, con su Impuesto de Sucesiones y Donaciones, aprovechando si la Comunitat Valenciana ofrece bonificaciones entre familiares directos.
- O conceder un préstamo familiar bien documentado, con un interés reducido pero real, si lo que quieres es financiar la compra.
Lo que no conviene es jugar a ser “más listo que Hacienda” con contratos artificiales. A medio y largo plazo, suele salir caro.
Errores más comunes que vemos en Valencia… y cómo evitarlos #
En nuestra experiencia diaria en Valencia, estos son los fallos que más vemos cuando las familias vienen “a posteriori” a consultarnos:
Error: contrato ambiguo o sin cláusulas claras #
Contratos que apenas dicen que “se alquila y luego ya veremos si se vende”. Esto genera inseguridad y facilita que Hacienda interprete lo que quiera.
Solución: redactar un contrato claro, donde esté explicado:
- Precio de venta.
- Plazo de la opción.
- Renta mensual.
- Porcentaje de la renta que se descuenta.
- Qué pasa si no se ejerce la opción.
Error: pagos en efectivo o sin registro #
Pagos “en mano” sin recibos. Mal asunto.
Solución: todo por banco, todo trazable.
Error: mezclar todo en un mismo documento confuso #
Intentar a la vez donar, vender, perdonar deudas y regular un alquiler en un mismo papel es una invitación al caos.
Solución: separar conceptos. Cada cosa con su contrato y su lógica fiscal. El alquiler con opción a compra, por un lado. Cualquier donación o préstamo, por otro.
Error: no pedir asesoramiento previo #
Mucha gente firma entre familiares pensando “total, somos de confianza” y solo consulta a un profesional cuando llega una comprobación de Hacienda.
Solución: invertir un poco al principio en asesoramiento fiscal y jurídico especializado. Sale infinitamente más barato que arreglar problemas después.
Cómo plantearlo paso a paso para minimizar riesgos con Hacienda #
Si tu objetivo es hacer un alquiler con opción a compra entre familiares sin que se considere donación encubierta, una hoja de ruta sencilla sería:
- Revisar el valor de mercado y el valor de referencia catastral de la vivienda en Valencia.
- Fijar un precio de venta que no sea inferior al valor de referencia y que esté razonablemente alineado con el mercado.
- Elegir una renta mensual coherente con los alquileres de la zona, aunque sea un poco inferior como gesto familiar.
- Decidir qué porcentaje de esa renta se descontará del precio final. Que sea generoso pero lógico.
- Pactar un plazo máximo para la opción de compra (por ejemplo, 3–5 años).
- Preparar un contrato detallado de alquiler con opción de compra, preferiblemente con ayuda profesional.
- Valorar la opción de elevarlo a escritura pública e inscribir la opción en el Registro.
- Cumplir escrupulosamente con los pagos mensuales por banco.
- Declarar correctamente los ingresos por alquiler y los correspondientes impuestos (ITP, IRPF, etc.).
- El día de la compraventa, reflejar fielmente el precio pactado y liquidar los impuestos que correspondan según la normativa.
Si haces esto, no es que tengas garantía absoluta de que Hacienda jamás mire el contrato, pero sí tendrás una posición muy defendible si lo hace.
Cuando el corazón va por delante, que el papel vaya detrás #
La realidad es que, en familia, todos nos movemos por cariño, generosidad y ganas de ayudar. Y está bien. Pero Hacienda no “ve” eso. Hacienda ve números, porcentajes, valores y coherencia económica.
Por eso, la mejor forma de proteger tanto tu patrimonio como la relación familiar es:
- Ser claros.
- Ser realistas con precios y rentas.
- Dejarlo todo bien documentado y fiscalmente ordenado.
Un alquiler con opción a compra bien montado puede ser una herramienta maravillosa: el familiar vive ya en la casa que probablemente será suya, se organiza económicamente con tiempo y todos tienen seguridad jurídica.
La clave está en que el contrato cuente una historia que tenga sentido económico. Que, si alguien de fuera lo mira —Hacienda, un juez, otro heredero—, diga: “Vale, se nota que aquí hay ayuda familiar, pero esto es una compraventa real, no un regalo disfrazado”.
Y si en algún punto dudas, lo más inteligente es apoyarte en profesionales que conozcan bien el mercado inmobiliario en Valencia y la normativa fiscal aplicable. Una buena estructura al principio ahorra muchos sustos después.
Si estás pensando en organizar algo así con tu familia, tómalo con calma, recopila información, calculadora en mano, y diseña una operación que sea justa, clara y defendible. Tu tranquilidad, y la de tu familia, lo merecen.