Qué es exactamente el certificado de estar al corriente con la comunidad y por qué te interesa tanto #
Si vas a vender o comprar un piso en Valencia que forma parte de una comunidad de propietarios, hay un documento del que prácticamente nadie habla al principio… hasta que el notario lo pide y se para la operación: el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad.
Es un documento muy sencillo, pero clave. Lo emite el presidente o el administrador de fincas de la comunidad y sirve para acreditar si la vivienda tiene o no deudas con la comunidad de propietarios.
En otras palabras: es el papel que dice si ese piso tiene “asuntos pendientes” con la comunidad o está “limpio de polvo y paja”.
Este certificado:
- Es obligatorio en la compraventa de viviendas en régimen de propiedad horizontal.
- Lo exige el notario el día de la firma.
- Protege tanto al comprador como al vendedor.
Sin él, el notario puede negarse a autorizar la escritura, y te puedes quedar con la sensación de: “¿y ahora qué?”.
En Valencia, donde la mayoría de viviendas están en fincas con comunidad (especialmente en barrios como Ruzafa, Benimaclet, Campanar, Patraix, El Cabañal, etc.), este documento es casi tan importante como la nota simple.
Para qué sirve en la práctica: más importante de lo que parece #
Más allá de la teoría legal, este certificado tiene una función muy concreta en la compraventa:
- Indicar si el piso tiene cuotas de comunidad pendientes, derramas u otras cantidades por pagar.
- Evitar que el comprador herede deudas que no sabía que existían.
- Dejar claro qué parte de las deudas, si las hubiera, paga el vendedor y qué parte, en su caso, asumiría el comprador.
Imagina esta situación muy típica en Valencia:
Estás comprando un piso en una finca cerca de la Ciudad de las Artes y las Ciencias. La finca ha cambiado el ascensor y ha arreglado la fachada. Son obras importantes, y la comunidad ha aprobado una derrama fuerte. Si no revisas el certificado, puedes encontrarte con que, nada más escriturar, te llega un recibo de varios miles de euros.
El certificado es el documento que te permite saber:
- Si la vivienda está al día de cuotas.
- Si hay derrama aprobada (aunque aún no esté girada).
- Hasta qué fecha exacta está pagado todo.
Quién lo tiene que pedir: vendedor, comprador… o ambos #
Legalmente, quien está obligado a proporcionarlo en la compraventa es el vendedor. Es él quien debe entregar al notario el certificado el día de la firma.
Pero en la práctica, en Valencia pasa lo siguiente:
- El vendedor suele pedirlo a su administrador de fincas o a su presidente.
- El comprador muchas veces lo revisa previamente, especialmente si compra con asesoramiento profesional (abogado, gestor, agencia).
Lo habitual es que, si trabajas con una agencia inmobiliaria seria en Valencia, sean ellos quienes coordinen la petición del certificado con el administrador y comprueben que todo está correcto antes de que tú llegues a notaría.
Porque uno de los dramas inmobiliarios más frecuentes es plantarse en la notaría y descubrir que:
- No se ha pedido el certificado.
- O se ha pedido, pero no llega a tiempo.
- O llega y resulta que hay deudas que nadie había mencionado.
Y ahí aparecen los nervios, las llamadas al administrador, las discusiones sobre quién paga qué… y, a veces, hasta se retrasa la firma.
Dónde pedir el certificado de estar al corriente con la comunidad en Valencia #
Vamos al grano: ¿dónde se pide exactamente este certificado en Valencia?
En la mayoría de comunidades hay dos posibles interlocutores:
- Administrador de fincas de la comunidad.
- Presidente de la comunidad de propietarios.
La forma más habitual en Valencia es a través del administrador de fincas colegiado (si la comunidad lo tiene). Si no hay administrador, entonces hay que dirigirse al presidente.
Pedirlo al administrador de fincas #
En muchas fincas de Valencia, especialmente en barrios de edificios grandes (Benicalap, Campanar, Malilla, Mislata, Avenida del Puerto, etc.), la comunidad tiene contratado un administrador de fincas.
En ese caso, lo normal es que:
- Te pongas en contacto directamente con la oficina del administrador.
- Les facilites los datos de la vivienda y del propietario.
- Lo solicites por correo electrónico o presencialmente.
El administrador:
- Comprueba los pagos de la vivienda.
- Emite el certificado.
- Lo firma (él o el presidente) y sella con los datos de la comunidad.
Muchos administradores de Valencia ya están acostumbrados a trabajar de forma rápida para operaciones de compraventa, así que, si se les pide con tiempo, lo suelen tener preparado sin problema.
Pedirlo al presidente de la comunidad #
Si la comunidad no tiene administrador (situación bastante frecuente en fincas pequeñas, sobre todo en barrios como El Carmen, Cabañal, zonas de Benimaclet, Nazaret o pueblos de l’Horta Nord y L’Horta Sud), tendrás que acudir al presidente.
En este caso:
- El presidente es la persona legalmente habilitada para certificar la situación de pagos.
- Lo normal es que revise el libro de actas, el listado de recibos cobrados, los movimientos de la cuenta bancaria de la comunidad y la documentación disponible.
- Finalmente, firma un documento donde indica si la vivienda está o no al corriente.
Aquí es donde a veces pueden surgir retrasos, porque el presidente suele tener su propio trabajo, vida, horarios… Por eso conviene pedirlo con una buena antelación.
Comparativa rápida: administrador vs. presidente #
| Quién lo emite | Cuándo es lo habitual | Ventajas principales |
|---|---|---|
| Administrador de fincas | Comunidades medianas o grandes, con servicios | Trámite más profesional, control de pagos más sistematizado |
| Presidente de la comunidad | Comunidades pequeñas o sin administrador | Trato directo, puede ser más flexible en horarios y entregas |
Qué debe contener el certificado: ojo con lo que se firma #
No cualquier papel vale. El certificado debe tener una estructura mínima para que el notario lo acepte sin problemas.
Aunque puede variar ligeramente según el administrador o el presidente, normalmente en Valencia debe incluir:
- Identificación de la comunidad de propietarios: nombre, dirección del edificio, CIF si lo tiene.
- Identificación de la vivienda: puerta, piso, escalera, referencia interna.
- Nombre del propietario actual.
- Declaración clara sobre si el propietario está al corriente de pago de todas las obligaciones con la comunidad.
- Mención a si existen deudas vencidas o cantidades exigibles pendientes.
- Información sobre derramas aprobadas, aunque todavía no se hayan girado todos los recibos.
- Fecha concreta de la situación: “Esta certificación se emite a fecha de…”.
- Firma del presidente y, en muchos casos, del administrador, más el sello.
Es muy importante que el certificado no sea genérico, sino específico y claro. El notario quiere que se vea con facilidad:
- Si el vendedor debe algo.
- Cuánto debe exactamente.
- Si hay acuerdos de derramas ya aprobados que afecten al nuevo propietario.
Cuando el certificado dice: “La vivienda se encuentra al corriente de pago a fecha de hoy, sin que consten deudas ni derramas aprobadas pendientes de girar”, el comprador respira mucho más tranquilo.
Cuándo hay que pedirlo: el timing lo es todo #
La teoría dice que el certificado hay que presentarlo en el momento de la firma en notaría.
Pero si esperas hasta el último día para pedirlo, en la práctica puedes meterte en un lío. Lo recomendable en Valencia, por experiencia de muchas operaciones, es:
- Pedirlo cuando ya tienes clara la fecha aproximada de firma.
- No dejarlo para la misma semana, si puedes evitarlo.
- Si es posible, tenerlo listo con varios días de antelación.
¿Por qué?
Porque a veces:
- El administrador está liado con cierres de trimestre, juntas de propietarios, vacaciones…
- El presidente está de viaje, trabaja a turnos o no puede revisar documentación al momento.
- Aparecen sorpresas: un recibo devuelto, una derrama impagada, algo que nadie recordaba.
Todo eso, si se detecta a tres días de la firma, puede negociar y resolver. Si sale a la luz una hora antes de sentarse ante el notario, el estrés está prácticamente garantizado.
Quién paga el certificado y cuánto cuesta normalmente en Valencia #
Este punto genera muchas dudas y discusiones, así que vamos a desgranarlo.
Quién suele pagar #
En la práctica inmobiliaria habitual en Valencia:
- Lo paga el vendedor, porque es quien tiene que aportar el certificado como prueba de que está al corriente o, en su defecto, qué deudas hay.
En algunas operaciones se negocia que ciertos gastos se compartan, pero lo más lógico y frecuente es que el certificado sea a cargo del vendedor.
Coste orientativo #
Cada administrador de fincas tiene sus honorarios, pero para que te hagas una idea de la realidad del mercado en Valencia:
- El precio suele moverse en un rango bastante razonable.
- Normalmente se cobra como un servicio administrativo puntual.
Aunque las cifras exactas pueden variar según la administración, el tipo de comunidad y la urgencia, lo importante es entender que no suele ser un coste elevado dentro de una operación de compraventa.
Lo que sí conviene es preguntar de antemano al administrador:
- Cuánto cuesta el certificado.
- Si incluyen en el precio las posibles modificaciones o segundas versiones (por ejemplo, si se detecta posteriormente una cuota pendiente y hay que actualizar el documento).
Qué pasa si hay deudas con la comunidad #
Aquí viene la parte delicada, pero muy importante.
Si el certificado indica que hay deudas, no significa que la venta no pueda hacerse, pero sí cambia el escenario.
Pueden pasar varias cosas:
- El vendedor paga las deudas antes de la firma.
- Se descuenta la deuda del precio de venta, y el comprador asume pagarla después.
- Se pacta un sistema mixto: vendedor paga una parte, comprador otra.
En cualquier caso, es fundamental que:
- Quede por escrito en el contrato de arras o en un anexo.
- Se informe con total transparencia al comprador.
- Se revise bien el certificado y se entienda qué se está asumiendo.
Legalmente, el comprador puede llegar a responder frente a la comunidad por deudas del año en curso y los tres años naturales anteriores, así que no es un tema menor. Por eso, si el certificado refleja deudas, la decisión de comprarlas o no debe ser consciente y negociada.
En Valencia vemos muchas veces vendedores que “se olvidan” de comentar una derrama importante por rehabilitación de fachada, patio de luces o instalación de ascensor. Por eso insistimos tanto en:
- Ver el certificado.
- Leerlo con calma.
- Preguntar al administrador si hay alguna derrama aprobada recientemente.
Cómo suele gestionarse en una operación de compraventa en Valencia #
Para que veas de forma práctica cómo se suele mover este tema en una compraventa real, te resumo el proceso típico:
- Se firma un contrato de arras entre comprador y vendedor.
- La agencia (o el propio vendedor, si lo hace por su cuenta) pide al administrador o presidente el certificado.
- El administrador emite el certificado, donde indica si el piso está al corriente o no.
- Si aparecen deudas, se negocia quién se hace cargo y cómo se refleja en la escritura.
- Se envía el certificado al notario junto con el resto de documentación.
- El día de la firma, el notario revisa el documento y, si todo está bien, la operación sigue adelante sin sorpresas.
Este sencillo documento puede marcar la diferencia entre una firma tranquila o una mañana entera en la notaría llamada tras llamada buscando soluciones de urgencia.
Errores típicos que conviene evitar #
En el día a día inmobiliario en Valencia, vemos una serie de fallos recurrentes relacionados con este certificado. Te los menciono para que los tengas muy presentes:
-
Pedir el certificado demasiado tarde
Dejarlo para los últimos días antes de la firma y descubrir que el administrador está desbordado o el presidente no está localizable. -
No revisar su contenido
Confiar en que “si lo ha hecho el administrador estará todo bien” sin leerlo. A veces hay matices importantes: derramas futuras, deudas pequeñas, etc. -
Pensar que si no se presenta, no pasa nada
El certificado no es un papel “decorativo”. El notario puede exigirlo, y sin él la escritura puede no firmarse. -
No pactar qué hacer si hay deudas
Dejar el tema sin precisar en el contrato de arras, y llegar a la notaría con opiniones distintas sobre quién paga. -
Suponer que el comprador se hará cargo sí o sí
Hay vendedores que piensan: “Bueno, que lo pague el que venga después”. Eso no funciona bien cuando el comprador está bien asesorado.
Pequeños trucos prácticos desde la experiencia #
Te dejo algunas recomendaciones basadas en muchas operaciones cerradas en Valencia:
- Si eres vendedor, pide el certificado en cuanto tengas una reserva seria o arras firmadas. Así, si hay alguna sorpresa, tienes tiempo para reaccionar.
- Si eres comprador, pide ver el certificado antes de ir a notaría, o al menos solicita que tu agencia o gestor lo revise por ti.
- Si hay derrama aprobada, pide que se especifique si está completamente pagada o qué parte queda pendiente.
- Si la comunidad está en un edificio antiguo de zonas como Cabañal, El Carmen o algunos barrios tradicionales, pregunta específicamente por proyectos de rehabilitación de fachada, cubierta o instalación de ascensor, porque son actuaciones costosas que pueden impactar en tu bolsillo.
- Si notas que el vendedor evita hablar de la comunidad, derramas, juntas… activa tus alarmas. En comunidades con buena salud económica nadie se esconde: se presume de ello.
Por qué este certificado es una garantía para todos #
Aunque a veces se vive como “otro papel más que hay que conseguir”, el certificado de estar al corriente con la comunidad es una garantía poderosa para ambas partes:
- El vendedor demuestra que entrega la vivienda sin cargas ocultas frente a la comunidad (o, si las hay, lo informa y se pacta).
- El comprador sabe a qué se enfrenta, sin sustos posteriores.
- La comunidad se asegura de que las deudas no desaparecen, sino que alguien se responsabiliza de ellas.
En una ciudad como Valencia, con tantas fincas en régimen de propiedad horizontal, este documento es parte del “idioma básico” de cualquier compraventa.
Bien gestionado, te ahorra tensiones, malentendidos y, sobre todo, dinero y disgustos.
En resumen: dónde pedirlo y cómo moverte con tranquilidad #
Si tu vivienda está en una comunidad de propietarios en Valencia y vas a venderla, ya sabes lo esencial:
- El certificado de estar al corriente con la comunidad se pide al administrador de fincas o, si no hay, al presidente de la comunidad.
- Es un documento imprescindible de cara a la notaría.
- Debe emitirse con una fecha concreta y detallar de forma clara si hay o no deudas, incluidas derramas aprobadas.
- Lo habitual es que lo asuma el vendedor y se solicite con cierta antelación.
Si eres comprador, no firmes a ciegas. Pide ese certificado, léelo o haz que alguien de confianza lo revise. Te puede ahorrar más de una sorpresa desagradable.
Y si estás en plena operación en Valencia y te sientes algo perdido con esto de la comunidad, cuotas, derramas, certificados, administradores… es completamente normal. La burocracia no es precisamente divertida. Pero con la información correcta y los pasos adecuados, el proceso se vuelve mucho más llevadero y, sobre todo, mucho más seguro.
Lo importante es que, cuando llegue el momento de firmar en la notaría, tengas esa sensación de tranquilidad de que todo está claro: el precio, la comunidad, las derramas y el famoso certificado. Ahí es cuando realmente puedes disfrutar del momento… y de tu nueva etapa, ya sea comprando o vendiendo en esta ciudad que nunca para de moverse.