Descubre por qué tu vivienda tiene diferentes valores según el ojo que la mira en el mercado español

Por qué la misma vivienda “vale” distinto según quién la mire #

Si alguna vez has intentado comprar o vender una vivienda en España, seguramente te habrás topado con este momento desconcertante: el banco dice que tu casa vale una cifra… y el mercado dice otra. Y tú, en medio, pensando:
“Pero vamos a ver, ¿cuánto vale realmente mi piso?”

No es que nadie te quiera engañar. Lo que ocurre es que no estamos hablando de una sola cifra mágica, sino de dos tipos de valoración muy diferentes:
la tasación de banco (tasación hipotecaria) y la valoración de mercado.

Sobre todo en ciudades como Valencia, donde el mercado se está moviendo muchísimo según barrios, calidades y demanda, entender bien esta diferencia es clave para no cometer errores caros, para negociar con seguridad y, sobre todo, para no llevarte disgustos cuando el banco da su opinión.

Vamos a desgranarlo de forma sencilla, sin tecnicismos innecesarios, pero con toda la profundidad que necesitas para tomar decisiones con cabeza.

Qué es exactamente la tasación “de banco” #

La famosa tasación “de banco” es, en realidad, la tasación hipotecaria. Es un informe que realiza una sociedad de tasación homologada, y que el banco utiliza para decidir cuánto dinero está dispuesto a prestarte con la vivienda como garantía.

La clave está aquí:
la tasación de banco no está pensada para ayudarte a ti a vender mejor, sino para proteger al banco.

En otras palabras, el tasador se pregunta:

“Si esta vivienda se tuviera que vender de forma rápida en caso de impago, ¿por qué precio razonable podría hacerlo el banco sin perder dinero?”

Por eso la tasación hipotecaria suele ser más conservadora que lo que el mercado, en ese momento, está dispuesto a pagar.

Qué es una valoración de mercado “real” #

La valoración de mercado es otra cosa. Es una estimación del precio probable al que se podría vender una vivienda en el contexto actual, con compradores reales, en un plazo razonable y en condiciones normales de negociación.

Esta valoración se apoya en:

• Operaciones reales cerradas recientemente en la zona.
• Lo que los compradores están dispuestos a pagar hoy, no lo que pagarían en teoría.
• Detalles que el banco a veces pasa por alto: reformas de calidad, encanto del piso, luminosidad, vistas, distribución inteligente, etc.

Mientras el banco piensa en riesgo y garantía, el mercado piensa en deseo y capacidad de pago.

La valoración de mercado responde a otra pregunta:

“¿Por cuánto dinero puedo vender esta vivienda, sin malvenderla, en un plazo razonable?”

Y aquí sí entra en juego lo que tú quieres conseguir como propietario:
maximizar precio, minimizar tiempo, o encontrar un equilibrio.

Diferencias clave entre tasación de banco y valoración de mercado #

Para que lo veas claro, mira esta tabla comparativa:

Es muy importante entender algo:
ninguna de las dos está “mal”.
Sencillamente sirven a objetivos distintos.

Cómo se hace una tasación de banco en España #

La tasación hipotecaria está muy regulada. En España se rige por la Orden ECO/805/2003, que establece cómo se deben hacer estas valoraciones para inmuebles que garantizan créditos hipotecarios.

Sin entrar en tecnicismos, el tasador tiene que:

Visitar el inmueble #

El tasador va físicamente al piso o a la casa. Comprueba:

• Superficies y distribución.
• Estado de conservación general.
• Año aproximado de construcción.
• Calidad de materiales y acabados.
• Entorno: calle, barrio, servicios, nivel de demanda.

También verifica que el inmueble que está valorando coincide con la realidad registral y catastral: metros, uso, anexos (plaza de garaje, trastero, terraza, etc.).

Aplicar métodos de valoración reglados #

El tasador no puede “inventarse” el método. Debe aplicar uno o varios de los métodos que establece la normativa. En vivienda, el más habitual es el método de comparación:
se compara la vivienda con otras parecidas que se han vendido o se ofertan en la zona, ajustando por:

• Metros.
• Estado.
• Ubicación dentro del barrio.
• Planta y luminosidad.
• Antigüedad.
• Extras (garaje, terraza, ascensor, etc.).

Pero al final, todo pasa por un filtro: el de la prudencia.
El tasador sabe que el banco quiere una cifra sólida, que aguante incluso si el mercado se enfría un poco.

Pensar en el valor como garantía #

La pregunta del tasador no es “¿a cuánto se está vendiendo lo más caro del barrio?”, sino:

“¿Qué valor es razonable y defendible como garantía de préstamo, incluso en un escenario algo menos favorable?”

Por eso muchas veces, en mercados en alza (como ha ocurrido en varios barrios de Valencia), la tasación parece quedarse “corta” respecto a lo que se pide en los portales o a lo que se está cerrando en operaciones privadas.

Cómo se hace una valoración de mercado profesional #

La valoración de mercado que hacemos en una agencia inmobiliaria seria va por otro camino. Aquí no nos casamos ni con el banco ni con la teoría, nos casamos con lo que están haciendo los compradores reales ahora mismo.

Una buena valoración de mercado debería basarse en:

Análisis de la zona micro, no solo del código postal #

No es lo mismo un piso en una calle principal reformada de Ruzafa, que uno interior, oscurso y a reformar a solo dos calles.
Y sin embargo, muchas veces, en estadísticas generales aparecen mezclados.

Una valoración de mercado fina se fija en:

• Calle exacta.
• Tipo de edificio.
• Perfil habitual de comprador en esa zona (inversor, familia, extranjero, etc.).
• Ritmo de venta de inmuebles similares.

En Valencia esto es clarísimo: barrios como Benimaclet, El Carmen, Monteolivete, Malvarrosa o Campanar tienen dinámicas de demanda y tipos de comprador muy diferentes, aunque a nivel de ciudad todo se mezcle en un precio medio por metro cuadrado.

Datos de operaciones cerradas, no solo precios de anuncio #

Los portales inmobiliarios muestran precios de salida, no precios de cierre.
La diferencia, muchas veces, es significativa.

El mercado real se ve en:

• Importes por los que se cierran las compraventas.
• Tiempo que tardan en venderse propiedades similares.
• Descuentos medios sobre el precio inicial.

Una valoración de mercado honesta debe apoyarse tanto en datos internos (operaciones recientes de la agencia en esa zona) como en información externa fiable. No vale solo con buscar “piso en mi barrio” y copiar.

Variables que el banco valora menos… pero el comprador mucho #

Hay aspectos que, a nivel tasación bancaria, se recogen, pero no siempre tienen el peso emocional y comercial que sí les da el comprador:

• Orientación (un piso que recibe sol de mañana o de tarde se percibe distinto).
• Vistas despejadas o sensación de amplitud.
• Reformas muy cuidadas con diseño actual.
• Distribución práctica (menos pasillos, más metros útiles).
• Encanto especial: techos altos, ladrillo visto, balcones, ubicación exacta en la plaza, etc.

Todo eso no solo influye en el precio, sino en la velocidad de venta. Y el tiempo, en inmobiliaria, también es dinero.

Por qué el banco a veces “mata la operación” con su tasación #

Uno de los momentos más tensos en una compraventa es cuando llega el informe del tasador, y de repente el banco dice algo así como:

“La tasación está por debajo del precio de compra.”

¿Y ahora qué?

Imagina este caso realista:

• Precio acordado de compraventa: 220.000 €
• El comprador pide hipoteca por el 80 % del precio: 176.000 €
• Pero el banco tasará y, si el valor de tasación sale, por ejemplo, 200.000 €,
  el 80 % ya no es sobre 220.000 €, sino sobre 200.000 €.
• Es decir, el banco estaría dispuesto a prestar como máximo: 160.000 €

Resultado: al comprador le falta financiación. Y si no tiene ahorros suficientes, la operación peligra.

¿Te suena? Pasa mucho, sobre todo cuando se fija el precio de salida mirando solo los portales, sin un análisis realista, y sin pensar en que el banco luego tendrá su propia opinión.

El error típico del propietario: confundir deseo con valor #

Como propietarios, es muy humano caer en ciertas trampas:

• Pensar en lo que nos costó la vivienda más todas las reformas que hicimos.
• Añadirle el valor emocional: “Aquí han crecido mis hijos, este salón tiene tantos recuerdos…”
• Comparar solo con los precios más altos de la zona, ignorando los que se han vendido por debajo.
• Ver cuatro anuncios caros en portales y asumir que “mi piso vale eso o más”.

La realidad es que el mercado funciona con una lógica implacable:

Si durante semanas o meses no recibes llamadas, visitas o ofertas razonables,
el problema casi siempre es el precio, no el piso.

La tasación de banco, fría y técnica, puede quedar por debajo de lo que tú esperas.
La valoración de mercado, bien hecha, te baja a la tierra desde la realidad de lo que un comprador está dispuesto a pagar ahora, no en el mejor de los mundos posibles.

El papel de la tasación y la valoración en una venta bien planeada #

Para vender bien una vivienda en España —y especialmente en mercados competidos como Valencia—, lo ideal es entender cómo encajan ambas piezas.

Antes de poner a la venta #

Aquí la herramienta clave es la valoración de mercado.
Es la que te ayuda a:

• Poner un precio de salida inteligente.
• Evitar estar meses colgado en portales sin visitas.
• Llegar a un punto en el que atraes compradores y puedes negociar sin regalar el piso.

Si desde el principio te apoyas en una valoración profesional, reduces muchísimo el riesgo de llevarte el golpe más adelante cuando llega la tasación del banco.

Cuando llega un comprador con hipoteca #

En esta fase, la tasación de banco entra en juego.
Es la prueba de realidad número dos.

Si la tasación sale:

• Igual o por encima del precio acordado: perfecto, la operación fluye.
• Un poco por debajo, pero asumible: se puede renegociar ligeramente precio o condiciones.
• Bastante por debajo: probablemente habrá que hablar en serio, o con el comprador, o replantear la operación.

Lo importante es no vivir este momento como un drama personal, sino como un dato más para ajustar la negociación.

Ejemplos prácticos: lo que pasa en el día a día #

Caso 1: piso en buen barrio, precio inflado #

Piso en zona demandada de Valencia, buen barrio, finca con ascensor.
El propietario mira portales, ve anuncios a 3.000 €/m² y decide pedir 3.200 €/m² “porque el mío es mejor”.

La agencia hace una valoración de mercado seria y le sale algo en torno a 2.700–2.800 €/m², porque:

• Los pisos a 3.000 €/m² llevan meses sin venderse.
• Las operaciones cerradas están realmente por debajo.
• El piso no está reformado, aunque esté bien cuidado.

Si el propietario ignora la valoración de mercado y sale alto “por probar”, pueden pasar dos cosas:

• Que el mercado le ignore.
• Que, incluso encontrando comprador, llegue la tasación del banco y le ponga los pies en la tierra de forma brusca.

Caso 2: piso muy demandado, tasación conservadora #

Piso reformado con muchísimo encanto en Ruzafa, última planta, mucha luz, decoración de revista.
El mercado está loco por este tipo de producto y la agencia sabe que hay compradores dispuestos a pagar un extra por ese factor “wow”.

A nivel emocional, el mercado lo valora muy alto.
Pero la tasación de banco, aunque sensible a las calidades, no siempre recoge toda la prima subjetiva.

Resultado típico:

• Valor de mercado: 290.000 € (porque la demanda lo respalda).
• Tasación de banco: 270.000–275.000 €, más en línea con el “entorno” del barrio.

¿Se puede vender a 290.000 €?
Sí, si el comprador tiene más ahorros o si la negociación encaja.
¿Puede la tasación frenar algo?
También, si el comprador depende totalmente de la financiación máxima.

Cómo usar ambas valoraciones a tu favor como propietario #

La clave no es elegir entre una u otra, sino entender qué te aporta cada una.

Usa la valoración de mercado para: #

• Decidir el precio de salida.
• Marcar tu estrategia de negociación.
• Planificar el tiempo estimado de venta.
• Entender qué perfil de comprador vas a atraer.

Ten en cuenta la tasación de banco para: #

• No alejarte demasiado de lo que el banco podría considerar razonable.
• Prever problemas de financiación futura de tus compradores.
• Comprender que, si pides mucho por encima de lo que los bancos están tasando, estás restringiendo enormemente el abanico de compradores que podrán llegar a tu vivienda.

El riesgo de ignorar la realidad del mercado #

Hay un error muy caro (aunque muy habitual):
poner el precio solo en base a lo que quieres o necesitas sacar, sin mirar lo que el mercado está dispuesto a pagar.

Cuando eso pasa, ocurre lo siguiente:

1. El piso sale al mercado a un precio demasiado alto.
2. Durante las primeras semanas, que son cruciales, no se generan visitas de calidad.
3. El anuncio empieza a “quemarse”: está en portales, pero la gente lo ve y lo descarta.
4. Llega un momento en que incluso bajando el precio, los compradores se preguntan:
   “¿Qué le pasará a este piso, que lleva tanto tiempo sin venderse?”
5. Al final, se vende, pero normalmente por menos de lo que se habría conseguido si desde el principio se hubiera fijado un precio realista.

En cambio, cuando se parte de una valoración de mercado bien ajustada, la vivienda entra al mercado con fuerza, con interés real, con visitas desde el principio.
Y eso se traduce en:

• Mejor precio final.
• Menos tiempo en venta.
• Menos desgaste emocional.

¿Y si quiero hipotecar mi vivienda sin venderla? #

Otro escenario frecuente: propietarios que quieren pedir una ampliación de hipoteca o una nueva hipoteca sobre su vivienda sin venderla.

Aquí la figura clave vuelve a ser la tasación de banco.
El banco se fijará en:

• Valor de tasación actual.
• Porcentaje de financiación que ya tienes concedido.
• Tu capacidad de pago.

Es posible que el mercado esté muy caliente y tú pienses:
“Mi piso vale muchísimo más ahora”.

Pero si la tasación sale moderada, el banco limitará igualmente cuánto puede prestarte.
De nuevo, no está mirando el valor “emocional” o “estratégico” de mercado, sino el valor como garantía controlada de riesgo.

Qué debes pedir a una agencia inmobiliaria seria #

Si estás pensando en vender (o incluso en comprar), es importante que no te quedes solo con un número rápido sacado de una calculadora automática de internet.

A una agencia profesional en Valencia, o en cualquier ciudad, deberías poder exigirle:

• Una valoración de mercado razonada, explicada, con referencias claras.
• Un análisis honesto de puntos fuertes y débiles de tu vivienda frente a la competencia.
• Una estimación del tiempo de venta en el precio recomendado.
• Acompañamiento cuando llegue la fase de tasación bancaria de tu comprador, para ayudarte a interpretar el informe y renegociar si hace falta.

Si solo recibes una cifra sin explicación, cuidado.
Lo útil no es el número aislado, sino entender por qué ese número tiene sentido en el mercado actual.

Resumen: dos miradas, un mismo inmueble #

Al final, tu vivienda puede tener muchos “valores”:

• El valor emocional, para ti y tu familia.
• El valor de mercado, que marca lo que un comprador está dispuesto a pagar.
• El valor hipotecario, que marca lo que el banco considera adecuado como garantía.

No son enemigos entre sí, pero no son lo mismo.

La tasación de banco es:
prudente, regulada, pensada para el riesgo, al servicio del banco.

La valoración de mercado es:
realista, dinámica, pensada para vender, al servicio de tus objetivos.

Cuanto mejor entiendas estas dos miradas, más preparado estarás para:

• Poner un precio de salida con cabeza.
• Negociar sin miedo ni fantasías.
• Evitar sorpresas cuando el banco entre en escena.
• Cerrar tu operación con tranquilidad y sin dramas innecesarios.

Si estás valorando vender tu vivienda —en Valencia o en cualquier otra ciudad—, el primer paso inteligente es conocer de verdad su valor de mercado hoy, y a partir de ahí, jugar tus cartas sabiendo que el banco, más adelante, pondrá también su número sobre la mesa.

Y cuando eso ocurra, ya no te pillará por sorpresa.