Por qué el notario es mucho más importante de lo que crees en una compraventa #
Cuando compras o vendes una vivienda en España, y especialmente en Valencia donde el mercado está tan vivo, hay una figura que puede darte mucha tranquilidad… o muchos dolores de cabeza si no la entiendes bien: el notario.
Mucha gente llega a la notaría pensando que la firma es un simple trámite: se leen unas cuantas páginas, se firman unos papeles y listo, ya tienes piso. Pero la realidad es que ese momento marca el antes y el después entre “me estoy metiendo en una operación muy grande” y “ya soy propietario de mi casa”.
Entender qué revisa de verdad un notario, qué cosas no entran en su trabajo y qué puedes y debes preguntar en la firma te puede ahorrar problemas, dinero y sobre todo nervios.
Vamos a verlo de forma clara, con ejemplos y con un lenguaje que usaría cualquier persona normal al comprarse un piso en Valencia.
Qué es exactamente el notario (y qué no es) #
El notario en España es un funcionario público que tiene una función clave: dar fe de que los actos y contratos que se firman ante él son legales, que las partes entienden lo que firman y que se cumplen determinados requisitos.
No trabaja “para el comprador” ni “para el vendedor”. Es una figura imparcial. Y esto es importante: el notario no está de tu lado, está del lado de la legalidad.
No es tu abogado, no es tu asesor personal y no es un comercial. Pero es un profesional que puede ayudarte mucho si sabes utilizarlo bien.
El papel del notario en una compraventa paso a paso #
En una compraventa de vivienda, el notario aparece sobre todo en la fase final: la firma de la escritura pública. Pero su papel empieza algo antes.
Antes de la firma: preparación y comprobaciones básicas #
Normalmente, días antes de la firma, la notaría ya empieza a moverse:
Solicita una nota simple actualizada al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y si hay cargas: hipotecas, embargos, afecciones fiscales, etc.
Pide algunos documentos al vendedor (y en ocasiones al comprador) para ir preparando la escritura.
Coordina con el banco si hay hipoteca (nueva o subrogación, cancelación, etc.).
Aquí ya empieza el trabajo silencioso del notario y su equipo, aunque tú no lo veas.
En el momento de la firma: lo que pasa realmente en la sala #
Cuando llega el día de la firma, lo normal es que estéis en la notaría:
Comprador (o compradores).
Vendedor (o vendedores).
Representante del banco si hay hipoteca.
Agencia inmobiliaria (si interviene).
Notario y su equipo.
Ese ambiente de nervios, emoción, boli preparado y móvil en silencio es el contexto en el que el notario va a:
Leer y explicar la escritura.
Comprobar identidades y capacidad de las partes.
Verificar que el dinero se paga como se dice.
Asegurarse de que todos entienden lo que firman.
Hacer las advertencias legales que exige la ley.
Y, sobre todo, dejar constancia oficial de todo eso.
Qué revisa de verdad un notario en una compraventa #
Vamos a lo más importante: qué sí entra dentro del trabajo de un notario en España cuando compras una vivienda.
1. La titularidad y las cargas: quién es el dueño y qué deudas lleva la vivienda #
El notario comprueba en el Registro de la Propiedad:
Quién figura como titular registral de la vivienda.
Si hay hipotecas vigentes.
Si existen embargos, anotaciones preventivas u otras limitaciones.
Si hay servidumbres (por ejemplo, paso de otros vecinos, uso compartido, etc.).
Esto lo hace con una nota simple actualizada. Y es clave, porque no quieres comprarte un piso con una hipoteca que nadie te ha contado o con un embargo colgando.
Pero ojo: el notario comprueba lo que consta en el Registro. Si hay problemas fuera de registro (por ejemplo, un desacuerdo entre herederos no inscrito), eso puede no estar reflejado.
2. La identidad, capacidad y representación de las partes #
El notario verifica:
Que las personas que firman son quienes dicen ser (DNI, NIE, pasaporte).
Que tienen capacidad legal para vender o comprar (no tienen incapacidades que lo impidan, no son menores sin representante, etc.).
Que quien actúa en nombre de una empresa, sociedad, fondo o familiar tiene poderes válidos y suficientes para hacerlo.
Esto parece básico, pero es crucial. Aquí el notario te protege, por ejemplo, de firmar con alguien que realmente no tiene derecho a venderte la vivienda.
3. La legalidad formal del contrato: que la escritura cumpla la ley #
El notario revisa que el contenido de la escritura:
Cumpla la normativa vigente.
No incluya cláusulas abusivas (especialmente si hay hipoteca).
Respete los derechos de ambas partes en lo básico.
En el caso de hipotecas, el notario tiene un papel especialmente intenso: debe asegurarse de que el cliente entiende los tipos de interés, las comisiones, los plazos, los riesgos y las condiciones.
4. Los pagos y medios de pago #
El notario deja constancia de:
Cómo se paga el precio: transferencia, cheque bancario, compensación de deudas, etc.
Qué cantidades se entregan en el momento de la firma.
Si existe financiación y cómo entra en juego (hipoteca nueva, subrogación, etc.).
No es un policía financiero, pero sí tiene que reflejar y comprobar que el sistema de pago es coherente y cumple ciertos requisitos legales (por ejemplo, prevención de blanqueo de capitales en determinados casos).
Lo que el notario NO revisa (y deberías tener atado antes de llegar) #
Aquí está uno de los grandes malentendidos: muchas personas creen que el notario revisa absolutamente todo relacionado con la vivienda. Y no es así.
No revisa el estado físico de la vivienda #
El notario no va a tu piso a ver si:
Hay humedades.
Las instalaciones eléctricas son antiguas.
La carpintería está destrozada.
Las paredes tienen aluminosis.
Ese tipo de cosas son tu responsabilidad como comprador. Si quieres asegurarte, deberías:
Visitar la vivienda varias veces.
Llevar a un técnico si tienes dudas serias.
Pedir documentación técnica si existe (ITE, certificados, proyectos).
El notario solo ve papeles, no ladrillos.
No revisa el entorno urbanístico en profundidad #
El notario puede hacer algunas advertencias generales, pero no hace un estudio urbanístico detallado. No es su función comprobar si:
Hay un futuro plan urbanístico que afectará a la zona.
Se van a construir edificios al lado que tapen vistas.
El inmueble está afectado por una posible expropiación futura aún no inscrita.
Estas cosas se estudian con abogados especializados, arquitectos o técnicos urbanistas, o consultando en profundidad al Ayuntamiento.
No revisa de forma exhaustiva la situación comunitaria #
El notario puede:
Pedir el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios.
Mencionar en la escritura que el vendedor declara estar al día.
Pero no se mete a investigar:
Si hay vecinos conflictivos.
Si la comunidad está a punto de aprobar una derrama enorme.
Si hay litigios entre la comunidad y algún vecino, salvo que consten claramente y se aporten.
Eso, de nuevo, exige gestiones previas, como hablar con el administrador de fincas o pedir más información al vendedor y a la comunidad.
No revisa tu capacidad económica ni si haces una buena compra #
El notario no es tu asesor financiero. No va a decirte:
Si el precio está caro o barato para la zona.
Si te conviene meter tantos años de hipoteca.
Si te interesa más comprar esa vivienda u otra.
Eso forma parte de tu decisión personal, tu relación con la agencia inmobiliaria, tus asesores… El notario se limita a certificar que legalmente el acto es válido.
Qué documentación suele entrar en juego en notaría #
Aunque cada caso es un mundo, hay una serie de documentos que suelen aparecer en la compraventa de una vivienda en Valencia y en el resto de España.
Para que lo veas claro:
| Documento | Quién lo aporta habitualmente | Para qué sirve |
|---|---|---|
| DNI / NIE / Pasaporte | Comprador y vendedor | Acreditar identidad |
| Título de propiedad | Vendedor | Acreditar de dónde viene la propiedad |
| Nota simple registral | Notaría | Ver cargas y titularidad |
| Recibo IBI | Vendedor | Ver referencia catastral y pagos |
| Certificado comunidad | Vendedor / administrador | Acreditar estar al corriente de pagos |
| Certificado eficiencia energética | Vendedor | Obligatorio para vender |
| Escritura de hipoteca (si hay) | Banco / vendedor / comprador | Coordinar financiación y cargas |
El notario se encarga de revisar que esta documentación encaje con lo que se declara en la escritura.
El momento de la lectura: qué deberías escuchar con atención #
Una de las partes más importantes (y que muchos pasan por encima por los nervios) es la lectura de la escritura.
El notario no está ahí para aburrirte: está para que entiendas qué estás firmando de verdad.
Durante la lectura deberías prestar especialmente atención a:
La descripción de la vivienda: superficie, anejos (garaje, trastero), referencia catastral.
El precio, la forma de pago y lo que ya se ha entregado antes.
Las cargas: hipotecas que se cancelan, cargas que asume el comprador si las hay.
Quién paga qué gastos: notaría, registro, plusvalía municipal, gestoría, etc.
Las manifestaciones del vendedor sobre el estado de pagos con comunidad, suministros, IBI.
Si hay hipoteca, todas las condiciones básicas: tipo, plazo, comisiones, intereses de demora, etc.
Si en algún momento oyes algo que no encaja con lo que habías hablado o que no entiendes, pídele al notario que se pare y lo explique de nuevo. Estás en tu derecho.
Qué puedes (y debes) preguntar al notario en la firma #
Aquí está una de las claves fuertes: el notario no es solo alguien que lee y firma. También es una persona a la que puedes hacer preguntas muy concretas, y que además tiene la obligación de contestarte con claridad.
Algunas cosas que puedes preguntar, sin ningún miedo:
Preguntas sobre la vivienda y las cargas #
Puedes preguntar cosas como:
Si hay alguna carga que te llame la atención y quieras que te explique mejor.
Qué significa exactamente una “afección fiscal”.
Si la hipoteca que se cancela queda realmente liquidada con esa firma o requiere un paso posterior.
Si estás asumiendo tú alguna carga (por ejemplo, una hipoteca que se subroga) y qué implica.
Preguntas sobre el reparto de gastos #
En España, y en la práctica habitual, hay ciertos criterios sobre quién paga qué. Pero siempre se puede pactar otra cosa. Al notario puedes preguntarle:
Si está claro en la escritura quién paga los gastos de notaría.
Quién asume el impuesto correspondiente (Transmisiones Patrimoniales o IVA, según el caso).
Quién paga la plusvalía municipal (IIVTNU) y cómo se reflejará.
Qué gastos pueden surgir después (registro, gestoría, etc.).
Preguntas sobre la hipoteca #
Si vas a firmar también hipoteca, este es un momento crítico. Puedes preguntar:
Cómo funciona el tipo de interés que estás firmando.
Qué pasa si amortizas antes de tiempo.
Cómo se calculan las cuotas en caso de subidas de tipos.
En qué supuestos el banco puede reclamar la totalidad del préstamo.
El notario está obligado a decirte si ve cláusulas especialmente sensibles y a explicártelas en un lenguaje que puedas entender.
Preguntas sobre tus derechos si algo sale mal #
Otra cosa muy útil es preguntar:
Qué ocurriría si el vendedor ha mentido en algo esencial.
Qué margen de reclamación tienes si aparece una carga que no constaba.
Qué tipo de responsabilidad tiene cada parte después de la firma.
No se trata de ponerte en lo peor, pero sí de tener claro qué pasaría si algo no va como estaba previsto.
Lo que muchas personas hacen mal en la notaría (y cómo evitarlo) #
Hay varios errores típicos en una compraventa que vemos a menudo cuando acompañamos a clientes en Valencia, y que puedes evitar con facilidad.
Firmar sin haber leído nada antes #
Ir a la notaría a ciegas, sin haber visto un borrador de la escritura, es como subirte a una montaña rusa con los ojos vendados.
Siempre que puedas, pide que te envíen un borrador de la escritura antes de la firma. Léele con calma en casa, apunta dudas y llévalas preparadas.
Tener vergüenza de preguntar #
Muchos compradores se quedan callados por vergüenza, por no quedar como “el que no sabe” delante del banco o del vendedor.
La realidad: es tu dinero, tu casa y tu tranquilidad. Si algo no lo entiendes, pregunta. Nadie nace sabiendo de escrituras ni de cargas registrales.
Centrarse solo en el precio y olvidar lo demás #
Hay quien solo comprueba que el precio que figura en la escritura coincide con lo pactado, y pasa de largo por temas como:
Quién paga la plusvalía.
Si el vendedor está al corriente con la comunidad.
Si hay alguna servidumbre o limitación de uso.
Todo eso también es importantísimo.
Cómo sacarle el máximo partido al notario si eres comprador en Valencia #
Si estás comprando vivienda en Valencia, el notario puede ser un gran aliado para que te sientas más seguro, sobre todo si:
Es tu primera compra.
La operación es compleja (herencias, divorcios, empresas, varias fincas, etc.).
Hay hipoteca con condiciones que te generan dudas.
Algunas ideas prácticas:
Llega a la firma con tiempo, sin prisas, para poder escuchar y pensar.
Lleva anotadas en el móvil o en papel tus dudas, por simples que parezcan.
Si algo no te cuadra, di con total tranquilidad: “Me gustaría que esto me lo explicara otra vez, por favor”.
Recuerda que el notario es independiente: no está a favor ni en contra del banco, de la inmobiliaria ni de ninguna de las partes.
Lo que pasa después de la firma (y qué papel sigue teniendo el notario) #
Cuando ya has firmado, te has dado la mano, has recogido las llaves y te has sacado la foto de rigor con tu nueva casa, el trabajo jurídico no ha terminado.
Después de la firma:
La escritura se envía telemáticamente al Registro de la Propiedad.
Se liquidan los impuestos correspondientes (normalmente a través de una gestoría, salvo que lo hagas tú).
Se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro.
Se realizan las gestiones de cancelación de hipoteca si las hay.
El notario no hace todos esos pasos directamente, pero sí forma parte del circuito legal que garantiza que la compraventa quede plena y definitivamente cerrada.
Resumen claro: qué esperar del notario en una compraventa de vivienda #
Para que lo tengas muy cristalino, la función del notario en una compraventa de vivienda en España, y en Valencia en particular, se podría resumir en:
Te garantiza que la operación es legalmente válida.
Verifica quién es el dueño, qué cargas existen y cómo se transmite la propiedad.
Se asegura de que entendéis lo que firmáis.
Incluye en la escritura todas las advertencias legales necesarias.
Te explica lo que no entiendas, si se lo pides.
Pero no:
Analiza si estás comprando caro o barato.
Revisa el estado físico de la vivienda.
Hace un informe completo urbanístico o técnico.
Decide por ti si te conviene la hipoteca o no.
Saber esto te permitirá llegar a la notaría con otra actitud: más seguro, más tranquilo y con la mente clara de qué puedes exigir y qué no.
Una última reflexión desde la experiencia en Valencia #
En una ciudad como Valencia, donde el mercado se mueve muy rápido y las decisiones a veces se toman con cierta prisa, el notario se convierte en ese último filtro de seguridad antes de lanzarte definitivamente.
Aprovechar bien su papel no es complicado:
Llega con información.
Pregunta sin miedo.
Escucha con atención.
Y si algo no te cuadra, no firmes hasta que esté claro.
Comprar una vivienda es, para la mayoría, una de las decisiones más importantes de su vida. El notario no está ahí para molestarte ni para retrasarlo todo: está para que, cuando salgas por la puerta con tus llaves, puedas decirte a ti mismo:
“Lo he hecho bien. Lo que he firmado está claro y está bien hecho.”
Y esa tranquilidad, en una operación inmobiliaria, no tiene precio.