Por qué cada vez más propietarios se plantean alquilar a inquilinos con contrato temporal o ETT #
En Valencia (y en toda España) es cada vez más habitual encontrarse con posibles inquilinos que tienen contrato de trabajo temporal, por ETT o con contratos por obra y servicio, sustituciones, campañas, etc. Y claro, como propietario, lo primero que piensas es:
“¿Y si me deja de pagar dentro de tres meses?”
Es una preocupación totalmente lógica. El alquiler ya no es un tema menor: es una fuente de ingresos clave, muchas veces para complementar la jubilación, pagar una hipoteca o simplemente rentabilizar un piso heredado. Y el miedo a un impago o a tener que meterse en un proceso de desahucio puede paralizarte.
Ahora, la realidad es que muchísimos buenos inquilinos tienen hoy en día contratos temporales: gente joven que empieza, profesionales que enlazan proyectos, empleados en empresas serias que funcionan con contratos de duración determinada, trabajadores de temporada (muy típico en Valencia por el turismo, hostelería y campañas agrícolas), personal de call centers o logística, etc.
La clave no es tanto si el contrato es indefinido o temporal, sino cómo evaluar la solvencia real, cómo blindar el contrato de alquiler y cómo reducir el riesgo de impago de forma práctica e inteligente.
Vamos a verlo paso a paso, con enfoque muy aterrizado, desde la experiencia de alquilar pisos todos los días en Valencia.
Contrato indefinido vs contrato temporal: lo que de verdad importa #
Hay un error muy común: pensar que un contrato indefinido equivale a alquiler sin riesgo. Ojalá fuera así. Pero los años de experiencia nos han dejado una lección clara:
Un inquilino con contrato indefinido puede dejar de pagar, y un inquilino con contrato temporal puede ser totalmente cumplidor.
Lo que de verdad cuenta es un conjunto de factores:
- Estabilidad de ingresos (aunque sean temporales).
- Comportamiento de pago en el pasado.
- Nivel de endeudamiento.
- Capacidad de reacción (ahorros, apoyo familiar, doble fuente de ingresos).
- Perfil personal y nivel de responsabilidad.
Un inquilino con contrato de trabajo temporal o por ETT puede ser perfectamente solvente si se dan ciertas condiciones. Pero, eso sí, no se puede ir “a ciegas”. Hay que ir con método.
Cómo evaluar la solvencia de un inquilino con contrato temporal o ETT #
Cuando nos llega un posible inquilino con contrato temporal o vía ETT, seguimos un proceso muy estructurado para evaluar su solvencia. Te lo explico de manera sencilla, para que puedas aplicarlo tú también si alquilas tu piso directamente.
Analizar ingresos: cuánto cobra y con qué regularidad #
Más allá de si el contrato es temporal, lo primero es mirar cuánto dinero entra al mes de forma razonablemente estable.
Lo que solemos pedir y analizar:
- Últimas tres nóminas.
- Copia del contrato de trabajo (o de los últimos contratos si hay continuidad).
- Certificados o documentación de la ETT si aplica.
Nos fijamos en:
- Salario neto mensual: cuánto le queda realmente para vivir.
- Si hay complementos variables muy altos: comisiones, horas extra, pluses.
- Si el sueldo va variando en función de temporadas (muy típico en hostelería y turismo).
Como norma general, recomendamos que la renta mensual no supere el 35%-40% de los ingresos netos del inquilino (o de la unidad familiar). Si se acerca al 50%, ya es señal de alerta, sobre todo si vive solo y no tiene otros apoyos.
Comprobar continuidad: ¿hay “historial” de trabajo aunque sea temporal? #
Muchos trabajadores con contratos temporales o de ETT no paran de trabajar: encadenan un contrato con otro, a veces con la misma empresa, a veces dentro del mismo sector.
Aquí lo importante es ver:
- Si hay huecos largos de inactividad.
- Si el inquilino lleva años trabajando en la misma empresa o sector, aunque sea con contratos temporales.
- Si el tipo de empleo es estructural o claramente estacional.
Por ejemplo, alguien que lleva tres años trabajando en logística en la misma zona, enlazando contratos de ETT pero siempre activo, puede darnos bastante tranquilidad. O alguien que todos los veranos trabaja en hostelería en Valencia o zonas costeras y en invierno en otro sector.
Verificar estabilidad en el sector y la empresa #
No es lo mismo una empresa nueva y muy pequeña que una empresa consolidada. Tampoco es igual un sector en declive que uno en expansión.
Cuando revisamos el caso de un inquilino con contrato temporal o ETT, valoramos:
- Tipo de empresa: tamaño, reputación, presencia online.
- Sector: turismo, hostelería, logística, industria, sanidad, etc.
- Demanda estructural de ese perfil en la ciudad o provincia.
En Valencia, por ejemplo, hay muchísima rotación de contratos en hostelería, logística (polígonos, centros de distribución), call centers o servicios. Pero también hay una demanda constante de mano de obra. Eso, bien interpretado, puede jugar a favor del inquilino: aunque su contrato sea temporal, es muy probable que vuelva a trabajar pronto.
Comprobar si vive solo o comparte gastos: unidad familiar #
Un detalle crucial: no es lo mismo que el inquilino vaya a vivir solo que en pareja, o que comparta piso.
Es recomendable:
- Saber si la renta se pagará entre dos o más personas.
- Verificar los ingresos del conjunto de personas que firman el contrato.
- Pedir documentación de todos aquellos que vayan a figurar como titulares.
Por ejemplo, una pareja donde uno tiene contrato indefinido y el otro contrato temporal puede generar un nivel de solvencia muy razonable, incluso si el salario fuerte viene del temporal, siempre que se compense con otros factores (ahorros, fiador, seguro, etc.).
Historial de pago: cómo se ha comportado en otros alquileres #
Si el inquilino ha estado ya de alquiler, es muy útil preguntar:
- Si puede aportar contacto del anterior propietario o agencia.
- Si tiene recibos de alquiler pagados por transferencia bancaria.
Cuando hay buena relación con el anterior casero, a veces basta una llamada (con permiso del inquilino, claro) para saber si es una persona seria, puntual con el pago y respetuosa con la vivienda. Este punto, aunque parece secundario, puede marcar la diferencia.
Un inquilino con contrato temporal pero con un historial impecable de pago es, desde nuestra experiencia, más fiable que alguien con un contrato indefinido y referencias dudosas.
Revisar ahorros, apoyo familiar y capacidad de reacción #
Otro aspecto que casi nadie mira y es clave: la capacidad de respuesta si pasa algo.
Preguntas que conviene hacerse:
- ¿Tiene algo de ahorro?
- ¿Cuenta con familia cercana que pueda ayudar si hay un bache?
- ¿Sus padres o familiares estarían dispuestos a ser avalistas?
No hace falta que tenga una gran fortuna, pero si la persona tiene cierto colchón o una red familiar responsable, eso baja muchísimo el riesgo real de impago, aunque su contrato sea temporal.
Garantías que puedes pedir cuando el inquilino tiene contrato temporal o de ETT #
Una vez revisado el perfil, llega el momento de equilibrar la balanza: tú quieres alquilar tu piso, el inquilino necesita vivienda, y ambos queréis seguridad.
Estas son las herramientas más útiles para reforzar la operación sin ahogar al inquilino ni ponerte tú en peligro.
Fianza legal y garantías adicionales #
La ley marca una fianza obligatoria (para vivienda habitual, un mes de renta). Pero además, muchas veces se pacta una garantía adicional.
Puedes, por ejemplo:
- Pedir uno o dos meses adicionales de garantía (ojo, hay límites legales para viviendas habituales; conviene ajustarse bien a la normativa actual).
- Diferenciar claramente en el contrato qué parte es fianza legal y qué parte es garantía adicional.
Con inquilinos de contrato temporal, es razonable que pidas algo más de protección, pero siempre con moderación, para no bloquear a buenos inquilinos que simplemente tienen un modelo de contrato laboral distinto al tradicional.
Aval personal de un familiar o tercera persona #
El aval personal es una herramienta muy potente, sobre todo cuando el inquilino es joven o tiene contrato de trabajo reciente.
Consiste en que un tercero, normalmente un familiar directo, se compromete por escrito a responder con su patrimonio en caso de impago.
Para que esto funcione:
- El avalista debe tener ingresos suficientes y demostrables.
- Debe firmar el contrato (o un documento anexo) como fiador solidario.
- Tiene que entender lo que está firmando; conviene explicarlo con calma.
Esto es muy frecuente, por ejemplo, cuando padres avalan a hijos que vienen a trabajar a Valencia, tienen contrato de ETT o temporal, pero cuentan con una familia sólida detrás. Bien gestionado, es una forma muy eficaz de bajar el riesgo.
Seguro de impago de alquiler: una herramienta clave hoy en día #
El seguro de impago de alquiler se ha convertido en un auténtico salvavidas para muchos propietarios.
Funciona así, de forma muy resumida:
- La compañía aseguradora analiza la solvencia del inquilino antes de firmar el contrato.
- Si lo acepta, se firma la póliza.
- Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora te paga las mensualidades impagadas (hasta el límite contratado) y suele asumir parte de la gestión legal.
Es especialmente interesante con inquilinos con contrato temporal o ETT, porque:
- Te obligas a hacer un análisis de solvencia serio desde el principio.
- Si la aseguradora lo acepta, es que el perfil económico, a nivel estadístico, es viable.
- Te da una red de seguridad muy potente.
Ten en cuenta: no todos los inquilinos con contrato temporal serán aceptados por todas las aseguradoras. Pero muchas sí los aceptan si se dan ciertas condiciones de ingresos, continuidad laboral, antigüedad, etc.
En Valencia, cada vez más propietarios condicionan el alquiler a que el inquilino pueda ser asegurable. No es obligatorio, pero ayuda muchísimo a dormir tranquilo.
Cómo blindar el contrato de alquiler cuando el inquilino tiene contrato temporal o ETT #
El contrato de alquiler no es un simple formulario para “rellenar nombres y poner la renta”. Es tu herramienta para prevenir problemas, poner reglas claras y facilitar las cosas si surge un conflicto.
Cuando el inquilino tiene contrato de trabajo temporal o procede de una ETT, es aún más importante que el contrato esté bien trabajado.
Cláusulas claras sobre renta, pagos y consecuencias del impago #
En el contrato debe quedar muy claro:
- Importe exacto de la renta y la fecha de pago (por ejemplo, “dentro de los cinco primeros días de cada mes”).
- Forma de pago, preferiblemente transferencia bancaria a una cuenta concreta, para que cada pago quede registrado.
- Qué se considera impago (por ejemplo, un retraso superior a X días).
- La posibilidad de resolución del contrato por impago reiterado, remitiendo a la normativa aplicable.
Cuanto más claro esté, menos margen hay para “malentendidos” y más fácil será justificar acciones legales si llegara el momento (esperemos que no, pero hay que estar cubiertos).
Duración del contrato y flexibilidad para ambas partes #
Con inquilinos de contrato temporal, a veces surge la pregunta:
“¿Firmo un contrato largo o más corto, por si acaso?”
En alquiler de vivienda habitual, la ley marca unos mínimos de duración a favor del inquilino, pero la duración inicial pactada y algunas condiciones adicionales pueden modularse. Lo recomendable es:
- Ajustar una duración inicial realista, pero sin obsesionarte con que el trabajo sea temporal. Muchas personas renuevan y al final se quedan años.
- Reflejar bien las causas de resolución anticipada y la forma de notificación.
Lo importante es que las reglas estén bien recogidas y que se entienda cómo actuar si la situación laboral del inquilino cambia.
Reparaciones, mantenimiento y uso responsable de la vivienda #
Un inquilino que cuida la vivienda y la respeta te da casi tanta tranquilidad como uno que paga bien. Por eso, conviene incluir cláusulas claras sobre:
- Obligación de cuidar la vivienda como un buen padre de familia.
- Diferencia entre pequeñas reparaciones a cargo del inquilino y reparaciones importantes a cargo del propietario.
- Prohibición de subarrendar sin permiso, alojar a más personas de forma permanente sin avisar, etc.
No tiene nada que ver con el tipo de contrato laboral del inquilino, pero sí con la seguridad global de tu inversión. Y cuanto más claro esté por escrito, menos fricciones futuras.
Documentación adjunta y comunicación transparente #
Todo lo que hayas analizado de la solvencia del inquilino (nóminas, contratos, vida laboral, etc.) conviene archivarlo bien, aunque no siempre se adjunte literalmente al contrato.
Lo que sí es vital es mantener una comunicación honesta desde el principio. Por ejemplo:
- Informarle de que valoras su perfil, pero que su contrato temporal te preocupa.
- Explicarle por qué pides ciertas garantías (aval, seguro, depósitos, etc.).
- Dejar claro que, si en el futuro su situación mejora (por ejemplo, pasa a indefinido), se pueden revisar ciertas condiciones.
Esto crea un clima de confianza y, curiosamente, los inquilinos que se sienten tratados con respeto suelen ser mucho más responsables con los pagos y el cuidado del piso.
Cómo reducir realmente el riesgo de impago: estrategia completa #
No hay una sola medida milagrosa. Se trata de combinar varias piezas, como un puzzle. Con inquilinos de contrato temporal o ETT, nuestra estrategia suele apoyarse en cuatro pilares:
-
Selección rigurosa del inquilino
No se trata de decir “no” a todos los temporales, sino de decir “sí” solo a los perfiles que encajen con tus criterios de solvencia. -
Garantías suficientes, pero equilibradas
Fianza correcta, garantías adicionales razonables, aval personal cuando encaje, y, si es posible, seguro de impago de alquiler. -
Contrato claro y bien redactado
Nada de plantillas genéricas bajadas de internet sin revisar. Un contrato adaptado a tu caso, a tu piso y a la normativa, con todas las cláusulas bien definidas. -
Relación fluida con el inquilino
A veces, pequeños problemas de impago se resuelven antes de que se hagan grandes simplemente porque el inquilino se siente con confianza para avisar: “Me he retrasado este mes por esto, pero te pago tal día”. Y tú puedes valorar si es un incidente puntual o algo más serio.
Si combinas estos cuatro elementos, el riesgo baja drásticamente, incluso con inquilinos que, sobre el papel, “asustan” un poco por tener trabajos menos estables.
Casos típicos en Valencia y cómo los gestionamos #
Para que veas que todo esto es real y muy del día a día, te resumimos algunos perfiles que vemos constantemente en Valencia, y cómo solemos enfocarlos.
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Trabajador de hostelería con contrato de temporada, pero que lleva años repitiendo en el mismo restaurante o cadena.
Si tiene buenas nóminas, referencias y quizá un aval familiar, suele ser buen perfil. -
Empleado de ETT en logística, con rotación de almacenes pero prácticamente sin parones.
Miramos continuidad, ingresos medios mensuales y si la aseguradora lo acepta para seguro de impago. -
Joven profesional de call center o atención al cliente, contrato de obra y servicio encadenado.
Valoramos estabilidad del sector, empresa, ingresos de la pareja si van a convivir, posibilidad de aval.
En muchísimos de estos casos, con un análisis serio y garantías razonables, el alquiler sale adelante y funciona de maravilla.
Qué hacer si, pese a todo, llega un impago #
Aunque hagas todo bien, existe un riesgo residual. Importante: estar preparado no significa vivir con miedo.
Algunas recomendaciones prácticas:
- No dejes pasar demasiados meses “a ver si se arregla solo”. Cuanto antes actúes, mejor.
- Habla con el inquilino, pregunta qué ha pasado y si es algo puntual. A veces un acuerdo razonable evita problemas mayores.
- Si tienes seguro de impago, notifica a la compañía en los plazos establecidos y sigue sus instrucciones.
- Si no tienes seguro, recurre a un abogado especializado en arrendamientos. Los pasos procesales importan y es fácil equivocarse.
La clave es combinar empatía con firmeza. Se puede entender a la persona, pero sin poner en peligro tu economía ni dejar que un problema pequeño se convierta en una bola de nieve.
Conclusión: sí, se puede alquilar con seguridad a inquilinos con contrato temporal o ETT #
Alquilar tu piso en España —y en particular en una ciudad como Valencia— a inquilinos con contrato de trabajo temporal o a través de ETT no es una locura ni una temeridad, siempre que se haga con cabeza.
Lo verdaderamente importante no es el “apellido” del contrato laboral, sino:
- La solvencia global del inquilino.
- Su historial de comportamiento como pagador y como inquilino.
- Las garantías adicionales que se pacten.
- La calidad del contrato de alquiler y de la relación entre propietario e inquilino.
Con una buena selección, un análisis serio, un contrato bien elaborado y, si es posible, un seguro de impago, puedes reducir muchísimo el riesgo de impago y seguir alquilando a personas que, aunque tengan contratos temporales, son responsables, puntuales y cuidan tu vivienda.
La realidad social y laboral ha cambiado: hoy, muchos buenos inquilinos no tienen el clásico contrato indefinido, pero sí tienen algo igual o más valioso: compromiso, estabilidad real en su sector y ganas de hacer las cosas bien.
Si alineas todo esto con tus intereses como propietario y te apoyas en herramientas legales y aseguradoras, puedes alquilar con tranquilidad, rentabilizar tu piso y, además, ayudar a que personas trabajadoras encuentren un hogar estable en una ciudad tan viva como Valencia.